Arrendamiento de vivienda (parte II)

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Arrendamiento de vivienda

Arrendamiento de vivienda (parte II)

Arrendamiento de vivienda destinado para vivienda familiar (2º parte de vivienda habitual ¿cuál es el mejor?)

Ideas generales

La LAU 94 establece el concepto de arrendamiento de vivienda en su art. 2, el cual dice:

“Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”.

Quedan excluidas de las normas de arrendamiento de vivienda los contratos de arrendamiento de temporada.

El CC en su art. 1.543 establece la definición del arrendamiento, según el cual; se trata de un negocio jurídico en el que:

“Una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”

De este precepto legal se deduce que la estipulación por las partes del pago de renta, precio cierto, determinado o determinable y por un tiempo determinado, es requisito imprescindible para que se den las notas características de un contrato de arrendamiento de vivienda. Por tanto, la gratuidad es incompatible con este negocio jurídico, puesto que faltaría un elemento esencial del arrendamiento: “el precio cierto y determinado o determinable”.

Se aplica en primer lugar lo establecido en la LAU 94, en su defecto, se aplica lo acordado por las partes en el contrato, y de forma supletoria, se aplica el CC. Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la LAU 94 lo establecido en el art. 5 del citado cuerpo legal.

Los derechos y obligaciones de las partes, vienen determinadas por lo establecido en la LAU 94, desde el art. 21 al 25, ambos inclusive.

En cuanto a la formalidad del contrato de arrendamiento, se aplica el principio de libertad de forma, es decir; el contrato se puede celebrar por escrito, verbalmente, en contrato privado o en escritura pública, la importancia de realizarlo en esta última forma es que produce efectos frente a terceros, según establece el art. 7.2 LAU 1994 (leer artículo)

Extinción del contrato de arrendamiento de vivienda

Una de las causas de extinción del contrato de arrendamiento de vivienda es la finalización del plazo pactado entre las partes en el contrato, o la culminación del plazo de un año desde la formalización del contrato, sin que éste se prorrogue.

El art. 9 de la LAU 94 establece la duración del contrato de arrendamiento de vivienda. En principio, la duración vendrá determinada por las partes, siendo posible también la no estipulación de plazo de finalización del contrato o que éste plazo sea indeterminado, si fuera éste el caso, se entiende que la duración de dicho contrato de arrendamiento es de un año.  Tanto si se pacta plazo de finalización del contrato, como si no. Si llegado la fecha pactada de vencimiento del contrato, en el primer caso, o transcurrido un año desde la formalización del contrato, en el segundo caso, si el arrendatario no manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, con una antelación de 30 días a la fecha de vencimiento, se establece una prorroga obligatoria por plazos anuales hasta que alcance una duración mínima de tres años.

Es también causa de extinción del contrato de arrendamiento de vivienda, la necesidad de la vivienda por parte del arrendador para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares, como establece el art. 9.3 LAU 1994. El arrendador puede ejercer este derecho, una vez transcurrido un año desde la formalización del contrato, siempre y cuando haya comunicado al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que se pretende ocupar la vivienda por el arrendador o sus familiares. Si éstos no han ocupado la vivienda en un plazo máximo de tres meses desde la extinción del contrato; el arrendatario tiene la opción de ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, en un plazo de treinta días, o a una indemnización, en el sentido que establece el art. 9.3.2º de la LAU 94 (leer artículo)

Otra de las causas de extinción del contrato de arrendamiento de vivienda consiste en la resolución del contrato, así lo establece el art. 1.124 del CC (leer artículo)

Las causas resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, celebrado con vigencia de la LAU 94, son aquellos establecidos en los artículos 27 y 28 LAU 1994. El art. 27 de la LAU 94 establece que es motivo de resolución del contrato el incumplimiento por cualquiera de las partes de sus obligaciones que resulta del contrato, conforme al art. 1124 CC. En este supuesto, se establece una alternativa a la resolución: exigir el cumplimiento de la obligación. El arrendador tiene pleno derecho de resolver el contrato de arrendamiento cuando se da cualquiera de los supuestos establecidos en el art. 28 de la LAU 1994 (leer artículo)

Por lo que se refiere al arrendatario, éste podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

  1. La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU (leer artículo)
  2. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
  3. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador;
  4. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente”.

Por tanto, el efecto que produce la resolución contractual es la extinción del contrato.

Recuperación posesoria del bien. Cauce procedimental

Por regla general, el art. 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo sucesivo: LEC, establece que se decidirán en juicio ordinario cualquiera que sea su cuantía, aquellos que;

“Versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia”.

Por tanto, cuando se traten de las citadas excepciones legales, se decidirán sobre las mismas en juicio verbal. Cabe matizar que cuando se trata de estos supuestos (reclamaciones de rentas, desahucio por falta de pago o por extinción del contrato de arrendamiento) la LEC establece unas particularidades, referentes a la designación de abogado y procurador, establecido en el art. 33.3 LEC;  la exclusión de estas materias del conocimiento del juez de paz, según el art. 47 LEC; la designación de la vivienda arrendada como domicilio del demandado a efectos de comunicación, según dispone el art. 155.3 y 161.3 LEC. Cuando la causa de resolución se basa en exclusiva en la falta de pago, se permite al arrendador la posibilidad de acumular al desahucio “las acciones en reclamación de rentas o cantidades vencidas y no pagadas…, con independencia de la cantidad que se reclame”, según establece el art. 438.1.3.3º LEC, y al demandado solo se permite alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, a tenor del art. 444.1 LEC. Como consecuencia de todo lo expuesto, el art. 447.2 LEC establece que;

“no producirá efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales…que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rustica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler…”

Respecto al procedimiento a seguir en caso de que el arrendatario no abandone la vivienda, o en caso de impago de la renta o cantidades debidas por el, la LEC permite incoar acción de desahucio a través de juicio verbal, así lo establece en su art. 250.1.1º (leer artículo)

En el resto de asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, sobre los mismos, se decidirán en juicio ordinario, sin importar su cuantía. La legitimación activa le corresponde al arrendador y la pasiva al arrendatario. La intervención de procurador y abogado es preceptiva, según establecen los artículos 23 y 31 de la LEC, en la demanda deberán indicarse sus nombres. En cuanto a la competencia objetiva, funcional corresponde el conocimiento del asunto, por materia, sin importar su cuantía al Juzgado de Primera Instancia, y respecto de la competencia territorial, corresponde conocer del asunto, al tribunal del lugar donde esté situada la finca; tal y como establece el artículo 52.1.7º LEC.

La sentencia deberá dictarse en 20 días tras la práctica de las diligencias finales, si las hubiere, según establece el art. 435 y 436 de la LEC, y deberá pronunciarse sobre las pretensiones que han sido ejercitadas por cada una de las partes. Se permite interponer recurso de apelación contra dicha sentencia, en un plazo de 5 días; a contar desde su notificación.

Normativas citadas:

  1. LAU 94: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (BOE número 282, de 25 de noviembre de 1994, páginas 36129 a 36146). Legislación estatal especial.
  2. CC: Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. (BOE número 206, de 25/07/1889). Legislación estatal.
  3. LEC: Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE número 7, de 08/01/2000). Legislación estatal.

 

Para ver la primera parte de este artículo, clic aquí.

 

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Febe Ayala Benítez

Febe Ayala Benítez

Graduada en Derecho. Máster en Gestoría Administrativa. Máster en Abogacía.
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