Author Archives: Ester Pallisa Gabriel

  • -
valor de inmueble

Valor de un inmueble (II)

Category:INFORMES PERICIALES,TASACIONES,TODAS

Valor de un inmueble (II) – Método por comparación (ECO/805/2003)

En el presente artículo se exponen las principales características del método por comparación para dar el valor de un inmueble, que integra la orden ECO 805/2003, y que tal como se explicó en otro blog, es el más utilizado.

Como su propio nombre indica, se basa en la comparación de inmuebles similares al objeto de estudio, a los que la Orden llama “comparables”. Se deben buscar un mínimo de 6 muestras que sean lo más similares al objeto a valorar, principalmente, en su misma ubicación y con una superficie similar, y con el máximo de características similares en la medida de lo posible.

Para que se corresponda el valor de un inmueble, se debe tener en cuenta la superficie, el estado del inmueble, a reformar o reformado, las instalaciones, si dispone de carpintería metálica y de qué tipo, altura, vistas, terraza… En algunas zonas incluso van acompañados de aparcamiento y/o trastero, en caso de terrenos urbanos, que disponga de la misma calificación urbanística, pues no valdrá lo mismo un terreno en el que se pueda construir una vivienda que diez, o una nave industrial.

No obstante, es complicado localizar todas las características, por ello, la orden deja a criterio del perito, la capacidad de homogeneizar la muestra, ello significa que se pueden aplicar aquellos coeficientes que el tasador considere relevantes con la finalidad de adaptar el precio unitario de cada muestra, hasta un máximo del 15%.

No debe olvidarse el concepto de la especulación, puesto que las muestras que se pueden localizar en diferentes portales inmobiliarios, en caso de vendedores privados existe un regateo, y en caso de inmobiliarias, se incluye una comisión, que no forma parte del valor de un inmueble.

Dentro de la multitud de muestras, lo lógico es utilizar las de precios unitarios (€/metro cuadrado), más bajos, ya que los compradores, a igualdad de condiciones, adquirirán el más barato, por lo que, ello hace que sea un valor de mercado más probable de ser vendido, aunque este es un criterio de la que suscribe.

Es importante conocer la zona, ya que en ocasiones una calle puede formar límite entre dos barrios muy diferentemente valorados, del que depende el valor de inmueble, es aconsejable hacer uso de estadísticas públicas de los Ayuntamientos, Ministerio de Fomento, etc.

Una vez cotejadas y homogeneizadas un mínimo de seis muestras, se calcula el promedio del precio unitario de todas ellas y se multiplica por la superficie de la vivienda, así se obtiene el valor de un inmueble de mercado del objeto de estudio.

 

¿Te ha gustado esta publicación?
Clic aquí para suscribirte. y recibirás GRATIS en tu e-mail nuestras publicaciones.

  • -
valor de un inmueble

Valor de un inmueble

Category:DERECHO INMOBILIARIO,INFORMES PERICIALES,TASACIONES,TODAS

VALOR DE UN INMUEBLE

A la hora de dar el valor de un inmueble, existen distintas normativas en función de su finalidad, una de ellas es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con sus posteriores modificaciones EHA/3011/2007 y EHA/564/2008.

Esta orden es la más utilizada, ya que es la que debe aplicarse para dar el valor de un inmueble para finalidades financieras, y aunque no sea para dicha finalidad, habitualmente es la normativa de referencia cuando lo que queremos es saber un valor de inmueble orientativo para ponerlo a la venta, conocer el patrimonio particular, etc. y otras finalidades que no disponen de normativa propia.

En dicha normativa se especifican 4 métodos distintos para dar valor de un inmueble, con sus respectivas aplicaciones, en función del tipo de finca, los cuales son:

Método del Coste: Valor de reemplazamiento, que puede ser “bruto” (valor de terreno+coste edificación +gastos) o “neto” (valor de reemplazamiento bruto – depreciación física y funcional)

Método Comparación: A partir de inmuebles comparables.

Método de Actualización de Rentas: A partir de las rentas que son susceptibles de producir algunos inmuebles.

Método Residual: Cálculo a partir de inversiones con valores esperados (“Dinámico”) o actuales (“Estático”).

A continuación se adjunta tabla donde se indica el orden de utilización de dichos métodos para dar valor de un inmueble, según su tipología y situación:

COSTECOMPARACIÓNACTUALIZACIÓNRESIDUAL
1.EDIFICIO O ELEMENTOEN CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓNACTUALMENTENeto
PARALIZADOXX
TERMINADOSACTIVIDAD ECONÓMICA
ARRENDADOS (exc. Vivienda)
PROPIOS VACÍOS Y NO EXPLOTADOS
Vivienda Protección OficialMáximo legal correspondiente
2.FINCA RÚSTICATERRENOXX
EDIFICIO LIGADO EXPLOTACIÓNNeto
OTROSSegún edificio o elemento (1)
3.SOLARES Y TERRENOSURBANÍSTICO I
EXPLOTACIÓN NO AGRARIA
URBANÍSTICO II1º (máximo valor catastral)

En aquellos casos que se señalan con “X”, el valor será el menor entre ambos.

Cabe puntualizar que los terrenos urbanísticos de nivel II son los no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida, y los de nivel I, los que no pertenezcan al anterior.

En un próximo blog se explicará el más habitual, el método por comparación.

Así pues, la valoración de un inmueble depende del tipo de finca, y de su situación actual, no debiendo olvidar la situación económica, la oferta-demanda, y el valor que realmente se ofrezca por dicho inmueble.

 

¿Te ha gustado esta publicación?
Clic aquí para suscribirte. y recibirás GRATIS en tu e-mail nuestras publicaciones.

  • -
joyas de oro

Joyas de oro

Category:INFORMES PERICIALES,TASACIONES,TODAS

Joyas de oro

El presente artículo, pretende dar unas pinceladas de lo que se debe tener en cuenta a la hora de valorar nuestras joyas de oro y la importancia de tener documentación en posibles reclamaciones .

Para realizar una valoración real y precisa, es necesario disponer de las joyas, dado que el valor depende de la autenticidad, el peso, y los quilates (medida que identifica el grado de pureza del metal). El diseño únicamente se valora en caso de que su autor sea de reconocido prestigio.

Habitualmente, la compra de oro se destina a su fundición para hacer una nueva pieza, motivo por el cual no importa la firma de la joya, y por lo tanto, lo que el propietario haya pagado por ella, sino que lo que se valora, es estrictamente el peso y la calidad del material.

Para obtener el peso de las joyas de oro, basta con una báscula de precisión, no obstante, para identificar la pureza del oro, nosotros utilizamos el test de ácidos del oro, que consiste en frotar las joyas de oro en una piedra Arkansas, y aplicar una serie de ácidos, existiendo uno distinto para cada quilataje, los más habituales son de 10, 14, 18, y 22. Una vez raspada la joya de oro en la piedra, si se aplica el ácido correspondiente o inferior a su propia pureza, el oro sigue siendo visible, de lo contrario, desaparece.

Una vez conocedores de ambos datos, únicamente debe consultarse la cotización diaria del oro que corresponda a nuestra pureza (quilates), para multiplicarla por el peso.

Nos encontramos en ocasiones en procedimientos judiciales, en los que se deben valorar una serie de joyas de oro que han sido sustraídas. En el mejor de los casos, la policía  localiza la tienda a la que han sido vendidas, en cuyo caso dispondremos de los datos suficientes, quilates y peso, junto a la ficha que hacen al vendedor que proporcionó dichas joyas de oro.

Por desgracia, otras no aparecen, y sin disponer de los datos, se hace imposible valorar las joyas de oro. Esta problemática, también la podemos encontrar ante seguros del hogar, los cuales tras un hurto/robo no valoran adecuadamente tus pertenencias. Así pues, es importante, cuando se dispone de joyas de oro de gran valor, o gran cantidad de ellas, que exista algún documento en el que consten dichos datos, acta notarial, certificado de la tienda, factura de compra a partir de la cual poder obtenerlos, etc. Ya que de lo contrario, la valoración de las joyas de oro, y por tanto la reclamación de su valor económico a quien corresponda, se hace inviable.

¿Te ha gustado esta publicación?
Clic aquí para suscribirte. y recibirás GRATIS en tu e-mail nuestras publicaciones.

Llamar