Author Archives: Pedro Correa Ferrer

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Okupar viviendas es legal en Cataluña

Category:DERECHO INMOBILIARIO,NOTICIAS JURÍDICAS,TODAS

Definición de “vivienda vacía”

En fecha 31 de diciembre de 2019 entró en vigor el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

Este Decreto Ley fue aprobado con los votos a favor de UNIDAS PODEMOS, JXCat, ERC y la CUP.

Ciudadanos y el PP han votado en contra y el PSC se ha abstenido.

Posteriormente ha sido modificado por el Decreto Ley 1/2020, de 21 de enero, convalidado el 4 de marzo de 2020 y que modifica la definición de “vivienda vacía”  de la siguiente forma:

Vivienda vacía: la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda.

Con el “alquiler social” se fomenta la Legalidad de la ocupación.

Con el nuevo Decreto Ley 17/2019 y cuando la vivienda ocupada pertenezca a grandes tenedores de vivienda, los okupas tendrán derecho a recibir un contrato de alquiler social .

El contrato de alquiler social limita la renta de alquiler al 18% de la renta familiar del inquilino, de esta forma, si el inquilino tiene un salario de 1500 euros, la cuota mensual de alquiler no podrá ser superior a 270 euros.

Este 18%, en algunos casos será reducido al 10% cuando la renta del inquilino sea muy baja, por ejemplo si el inquilino declara solo 500 euros, su renta de alquiler no será superior a 50 euros mensuales.

Por tanto si el inquilino o el okupa no cobra ni declara ningún ingreso, deducimos, que no pagará nada al propietario, por lo que la cuota de alquiler será totalmente GRATIS, por tanto:

Cuando los ingresos mensuales de un okupa sean cero euros y el propietario sea “gran tenedor de vivienda”, el OKUPA no abonará ninguna cuota de alquiler, pudiendo vivir GRATIS en la vivienda ocupada hasta un tiempo de siete años.

Existe una excepción, y es que, por suerte, el Decreto Ley permite a los propietarios particulares eximirse de la obligación de ofrecer “contratos de alquiler social” a los okupas, siempre que estos particulares tengan menos de 15 propiedades.

Valga la redundancia, la entidades financieras, inmobiliarias y empresas SIEMPRE tendrán que ofrecer contratos de “alquiler social” a los OKUPAS.

Perjuicio a los propietarios

Con la nueva definición de vivienda vacía, la Generalitat de Cataluña podrá seguir cobrando impuestos de “vivienda vacía” a los propietarios afectados de okupas dentro de su vivienda.

El Decreto Ley 17/2019 cataloga a algunos propietarios como “grandes tenedores de vivienda“, cuando estos son:

  1. Entidades financieras e inmobiliarias
  2. Empresas propietarias que alquilan mas de 1250 metros cuadrados
  3. Particulares con mas de 15 propiedades

Volviendo al hilo, y principio del blog, una “vivienda vacía” a efecto contractual genera los siguientes perjuicios a su propietario:

  1. Se puede expropiar al propietario de su vivienda en cuanto a su uso temporal o a su dominio valorándose la propiedad al 50% de su precio.
  2. Se le obliga al propietario a reducir su renta de mercado a la de las circunstancias del “alquiler social” que establece el Decreto Ley a favor del okupa o inquilino.

El contrato de alquiler social tendrá una duración de 5 años cuando los propietarios sean particulares con mas de 15 viviendas y 7 años cuando los propietarios sean empresas.

Perjuicio al libre mercado e inversores inmobiliarios

También se incluye en Decreto Ley la obligación de que los promotores inmobiliarios tengan que entregar desde el 40 hasta el 50% del suelo que compren para construir a la administración.

Con estos porcentajes tan elevados es la propia administración está dando lugar al encarecimiento de los precios de mercado de vivienda nueva.

Es difícil de creer la hipótesis planteada en el Decreto Ley, conforme la administración dedicará dicho 40-50% del suelo que se apropia, a usarlo para construir viviendas de protección oficial.

Nuevos modelos de contrato de alquiler

El Gobierno de la Generalitat advierte con multar a TODOS los propietarios de viviendas con multas de hasta 9.000 euros, por no informar a sus inquilinos de los precios de referencia de alquiler a la hora de realizar un contrato de alquiler, para ello la Generalitat pública un modelo de contrato a usar obligatoriamente en todos los contratos de alquiler.

También en los contratos de alquiler se deberá hacer constar que la vivienda arrendada pertenece o un “gran tenedor de viviendas” cuando el propietario así esté catalogado, con esto el inquilino podrá ejercer su derecho de “alquiler social” hasta 7 años, en caso de no poder hacer frente a las rentas de arrendamiento.

Otra característica de los nuevos contratos de arrendamiento, es que para que este sea registrado en el deposito de finanzas (INCASOL en Cataluña), deberá incluir los siguientes datos:

a) La situación de la finca arrendada, que tiene que incluir la dirección postal, la titularidad, la referencia catastral, el año de construcción, el año y el tipo de reforma, si procede, la superficie construida de uso privativo por usos, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

b) La identificación de las partes contratantes, que tiene que incluir los domicilios respectivos a efectos de practicar las notificaciones.

c) Las características del contrato, que tiene que incluir la fecha de formalización, la duración, la renta, el sistema de actualización de la renta, las garantías adicionales a la fianza, el pago de los suministros básicos y si la finca se alquila amueblada o no.

d) El importe de la fianza y la fecha de depósito.

e) Los otros datos que, para elaborar el Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, se determinen por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

Conclusiones Relativas al Decreto 17/2019

  1. Ha sido aprobado por Unidas Podemos, JxCat, ERC y la CUP
  2. Se ha opuesto a su aprobación Ciudadanos y PP
  3. Se ha abstenido en la votación el PSC
  4. Este Decreto Ley fomenta la ocupación de viviendas vacías en Cataluña.
  5. Expropia al propietario de su derecho de uso temporal y dominio de la vivienda infravalorando su propiedad al 50%.
  6. Perjudica al sector de la inversión y crecimiento inmobiliario en Cataluña.
  7. Atenta contra la competencia del libre mercado inmobiliario de alquiler al obligar a hacer constar “precios de referencia” en contratos privados.
  8. Bloquea iniciativas inversoras en suelo inmobiliario.

 



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Mapa mundial de casos de coronavirus en tiempo real.

Category:CURIOSIDADES,FORENSE MEDICINA,TODAS

En este mapa mundial damos a conocer los casos de Coronavirus en tiempo real.

Coronavirus

El mapa ha sido desarrollado por el  Centro de Ciencia e Ingeniería de Sistemas de la Universidad Johns Hopkins

En el mapa, puedes ver no solo los casos de afectación si no también las muertes por cada región.

A causa de lo leves que son los síntomas, entre el 80-85% de personas contagiadas por el coronavirus ni siquiera son conscientes de que sufren el contagio.

No hay que alarmarse respecto a las muertes, ya que el coronavirus solo se complica en el 5% de los contagiados.

Las personas mayores son las que sufren riesgos de muerte.

Según fuentes de información las personas mas vulnerables son:

  1. Personas de mas de 70 años
  2. Personas mayores débiles, afectadas de diabetes o cáncer.

Las personas contagiadas deben evitar contagiar a otros.

  1. La persona contagiada debe usar una máscara a fin de evitar contagiar a otros, con su tos o estornudos.
  2. El/la contagiado/a debe evitar tocar a otras personas con su manos sin haberlas lavado.
  3. Las personas mayores deben evitar visitar lugares donde haya muchas personas.

Síntomas de contagio del coronavirus

Los síntomas característicos del contagio son tres:

  • Dificultad respiratoria
  • Fiebre
  • Tos
Si te interesa saber mas sobre el coronavirus te invitamos a que visites nuestra anterior publicación, sobre su afectación en Barcelona y Mobile World Congress.
Si te ha gustado este articulo, suscribéte a nuestro blog y en breve conocerás como ha afectado el coronavirus en la economía mundial.


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GSMA coronavirus Barcelona

Compañías aseguradoras, coronavirus y Mobile World Congress

Category:NOTICIAS JURÍDICAS

Responsabilidades de la cancelación del Mobile World Congress

  1. Responsabilidad de GSMA en la cancelación del Mobile World Congress
  2. Daños y responsabilidad de los expositores que han anulado voluntariamente
  3. Cobertura de daños y responsabilidades de las compañías aseguradoras

Responsabilidad de GSMA por su decisión de cancelación del Mobile World Congress

Desde un punto de vista contractual conforme a la legislación española, GSMA si que tiene responsabilidad en el caso de que no se justifique mediante prueba pericial la cancelación del evento.

Al respecto cabe tener en cuenta que la OMS no ha calificado la situación en Barcelona como una “pandemia”.

Partiendo de la hipótesis de certeza conforme no existe ninguna pandemia en Barcelona, tendremos que concluir que la decisión de cancelación del Mobile World Congress por parte del GSMA ha sido “arbitraria”. En ese caso GSMA tendría que indemnizar a los perjudicados.

Por tanto la responsabilidad contractual de GSMA depende de la prueba pericial de riesgos sobre la existencia o no de una pandemia, durante la celebración del acto internacional.

Responsabilidad de los expositores por su decisión de cancelación

En este caso cabe tener en cuenta que esta decisión puede ser parcial o lateral de algunos expositores.

La medida de precaución de evitar riesgos que afecten a la marca o sus trabajadores también se ha de basar en la prueba pericial, que corrobore el riesgo de pandemia en Barcelona.

En caso de no poderse corroborar dicha existencia de riesgo de pandemia la responsabilidad de cancelación de los expositores es propia.

Responsabilidad de las compañías aseguradoras

Las compañías de seguros son responsables subsidiarias y directas de las responsabilidades contractuales expuestas.

Los daños producidos por fuerza mayor normalmente están “excluidos” de las coberturas de la pólizas de seguros.

Dicho lo anterior, solo existiría responsabilidad de las compañías aseguradoras, cuando en sus cláusulas específicas conste la cobertura del riesgo, por situaciones de “fuerza mayor”.

Por tanto la responsabilidad subsidiaria de las compañías aseguradoras solo existirá en estas dos situaciones:

  1. Cuando está cubierta la “fuerza mayor” en las condiciones especificas de la póliza, y aún y existiendo una pandemia, el asegurado esté cubierto específicamente ante dicho riesgo.
  2. Cuando no esté acreditada la existencia de pandemia y se hayan producido daños al asegurado respecto a la cancelación del contrato por decisión unilateral de la otra parte.

¿Que deben hacer las partes, para proteger sus derechos?

Tanto los expositores, como GSMA, como las compañías aseguradoras han de basar toda su defensa en la prueba pericial.

Conviene a todas las partes acreditar su forma de actuar conforme a pruebas que justifiquen su actuación y defiendan sus intereses.

Respecto a los asegurados (expositores y GSMA) para hacer valer sus derechos ante sus compañías aseguradoras, deberán seguir el protocolo asegurador conforme a la Ley del contrato del seguro y su art. 38

El art. 38 expone que el asegurado podrá realizar un peritaje privado y reclamar contra su compañía de seguros en el caso de que esta no se haga responsable.

El expositor y GSMA, por tanto deberán contratar un “perito de seguros” para reclamar a sus compañías aseguradoras cuando estas se desentiendan.

 



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sentencia supremo marca barcelona

El Tribunal Supremo deniega la Marca Colectiva Barcelona.

Category:CALIDAD,MARCAS,NOTICIAS JURÍDICAS,TODAS

El Tribunal Supremo ayer, 13 de marzo del 2018 ha denegado el registro de la Marca Colectiva Barcelona.

Ayer por la tarde recibimos la sentencia del Tribunal Supremo sobre la Marca Barcelona.

El Tribunal Supremo da la razón a Peritos Judiciales Barcelona S.L., en los dos recursos judiciales que junto a la OEPM hemos interpuesto contra el Ayuntamiento de Barcelona.

Hemos tenido que trabajar mucho para lograr defender que en nuestro nombre de empresa se pueda usar la palabra “Barcelona”.

Tuvimos que empezar con un recurso de alzada ante la Oficina Española de Patentes y Marcas, posteriormente tuvimos que continuar litigando ante el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña y finalmente ante el Tribunal Supremo.

El esfuerzo ha merecido la pena, ya que podemos seguir utilizando la palabra “Barcelona” en el nombre de nuestra empresa sin tener que pedir permiso al ayuntamiento ni pagarles una tasa por ello, ni tampoco será el ayuntamiento quien nos dirá si nuestra marca es de “calidad” o no es de calidad al utilizar la palabra Barcelona, si no que se mantendrá la decisión (sobre la cuestión) del mercado consumidor, como siempre ha sido y como debe de ser.

Adjuntamos al presente la sentencia del Tribunal Supremo en cuya sentencia obtuvimos respuesta favorable en relación a nuestros argumentos jurídicos sustentados, sin embargo nos parece curioso que en dicha sentencia se siga confundiendo por los tribunales el concepto de “persona jurídica de derecho público” con “administración pública”. Es importante esta aclaración, dado que la esencia de la Ley de Marcas es poder distinguir en el mercado a unas “empresas” de otras “empresas”, según su art. 4.1

El Ayuntamiento es una Administración Pública, no obstante, el Tribunal Supremo lo califica como una “Persona Jurídica de Derecho Público”, interpretación en la que obviamente discrepamos y que sin duda es errónea.

Las Personas Jurídicas de Derecho Público son aquellas empresas públicas que aún prestando un servicio público se sostienen con sus propios ingresos y no con los impuestos de los ciudadanos.

A modo de ejemplo, son considerados como Personas Jurídicas de Derecho Público empresas o corporaciones tales como RENFE, TMB, el Colegio de Abogados,  pero no un Ayuntamiento  (que en nuestro entender es una Administración Pública, es decir, administrador de impuestos, tasas, precio publico…, todas ellas de recaudación pública).

En nuestra opinión el Tribunal Supremo debería haber dilucidado esta cuestión, es decir, aclarar que el Ayuntamiento de Barcelona no es una Persona Jurídica de Derecho Público (empresa pública)  como este venía alegando para lograr su propósito de registrar la Marca, por que este sabía que según la Ley de Marcas solo pueden registrar marcas colectivas las Personas Jurídicas de Derecho Público, pero no las Administraciones Públicas conforme al art. 62.2 de la Ley de Marcas.

Una Administración Pública o un gobierno no debería registrar una marca y por eso según Ley de Marcas una administración pública no puede registrar una Marca, ya que ello rompe la esencia de la competitividad entre empresas dentro del mercado consumidor, y pone la politica y las influencias de los poderes gobernantes en contra de la libertad de empresa y del mercado, favoreciendo a ciertas empresas simpatizantes de la política o los poderes sociales y desfavoreciendo a otras cuyo objeto no  es la política.

Entendemos que esta aclaración es necesaria y trascendente, puesto que en la sentencia se da a entender erróneamente por el Tribunal Supremo que el Ayuntamiento en calidad de persona jurídica de Derecho público puede llegar a registrar “Marcas de garantía”, y a nuestro criterio la citada administración pública (el Ayuntamiento) no podría registrar lo denominado como “Marca de Garantía” por no ser una Persona Jurídica de derecho público tal y como sostiene el artículo 62.2 de la Ley de Marcas.

Por lo tanto y resumiendo, a nuestro criterio, el ayuntamiento debería haber sido considerada una “administración pública”, para no dar lugar a la interpretación de que si que podría haber registrado la Marca de Garantía, “Barcelona”.

A causa de esta confusión o falta de claridad por quien tiene la potestad y obligación de hacerlo,  no nos extrañaría en absoluto que el Ayuntamiento “vuelva a la carga” intentado registrar una “Marca de Garantía”, para decirnos a las empresas quienes somos de calidad y quienes no, y para cobrarnos una tasa a todos o para descalificar a unas empresas de calidad y otorgar la calidad a otras.

Concluimos afirmando que, técnicamente la sentencia podría haberse enfocado en mejores términos en lo referente a dilucidar las posibles dudas y por ende no dejar lugar a interpretaciones superfluas. Dicho lo anterior, finalmente lo que es noticia importante es que al final, “Barcelona” vuelve a ser una palabra de todos y no una marca o propiedad controlada por solo unos pocos.



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