Category Archives: dret inmobiliari

  • -

Okupar habitatges és legal a Catalunya

Category:dret inmobiliari,notícies jurídiques,TOTES

Definició de “habitatge buit”

En data 31 de desembre de 2019 va entrar en vigor el Decret llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per a millorar l’accés a l’habitatge.

Aquest Decret llei va ser aprovat amb els vots a favor d’UNIDES PODEM, JXCat, ERC i la CUP.

Ciutadans i el PP han votat en contra i el PSC s’ha abstingut.

Posteriorment ha estat modificat pel Decret llei 1/2020, de 21 de gener, convalidat el 4 de març de 2020 i que modifica la definició de “habitatge buit”  de la següent forma:

Habitatge buit: l’habitatge que roman desocupada permanentment, sense causa justificada, per un termini de més de dos anys. A aquest efecte, són causes justificades el trasllat per raons laborals, el canvi de domicili per una situació de dependència, l’abandó de l’habitatge en una zona rural en procés de pèrdua de població i el fet que la propietat de l’habitatge sigui objecte d’un litigi judicial pendent de resolució. L’ocupació sense títol legítim no impedeix que es pugui considerar buida un habitatge.

Amb el “lloguer social” es fomenta la Legalitat de l’ocupació.

Amb el nou Decret llei 17/2019 i quan l’habitatge ocupat pertanyi a grans tenidors d’habitatge, els okupes tindran dret a rebre un contracte de lloguer social .

El contracte de lloguer social limita la renda de lloguer al 18% de la renda familiar de l’inquilí, d’aquesta forma, si l’inquilí té un salari de 1500 euros, la quota mensual de lloguer no podrà ser superior a 270 euros.

Aquest 18%, en alguns casos serà reduït al 10% quan la renda de l’inquilí sigui molt baixa, per exemple si l’inquilí declara només 500 euros, la seva renda de lloguer no serà superior a 50 euros mensuals.

Per tant si l’inquilí o l’okupa no cobra ni declara cap ingrés, deduïm, que no pagarà res al propietari, per la qual cosa la quota de lloguer serà totalment GRATIS, per tant:

Quan els ingressos mensuals d’un okupa siguin zero euros i el propietari sigui “gran tenidor d’habitatge”, l’OKUPA no abonarà cap quota de lloguer, podent viure GRATIS en l’habitatge ocupat fins a un temps de set anys.

Existeix una excepció, i és que, per sort, el Decret llei permet als propietaris particulars eximir-se de l’obligació d’oferir “contractes de lloguer social” als okupes, sempre que aquests particulars tinguin menys de 15 propietats.

Valgui la redundància, l’entitats financeres, immobiliàries i empreses SEMPRE hauran d’oferir contractes de “lloguer social” als OKUPES.

Perjudici als propietaris

Amb la nova definició d’habitatge buit, la Generalitat de Catalunya podrà continuar cobrant impostos de “habitatge buit” als propietaris afectats d’okupes dins del seu habitatge.

El Decret llei 17/2019 cataloga a alguns propietaris com a “grans tenidors d’habitatge”, quan aquests són:

  1. Entitats financeres i immobiliàries
  2. Empreses propietàries que lloguen mes de 1250 metres quadrats
  3. Particulars amb mes de 15 propietats

Tornant al fil, i principi del blog, un “habitatge buit” a efecte contractual genera els següents perjudicis al seu propietari:

  1. Es pot expropiar al propietari del seu habitatge quant al seu ús temporal o al seu domini valorant-se la propietat al 50% del seu preu.
  2. Se l’obliga el propietari a reduir la seva renda de mercat a la de les circumstàncies del “lloguer social” que estableix el Decret llei a favor de l’okupa o inquilí.

El contracte de lloguer social tindrà una durada de 5 anys quan els propietaris siguin particulars amb mes de 15 habitatges i 7 anys quan els propietaris siguin empreses.

Perjudici al lliure mercat i inversors immobiliaris

També s’inclou en Decret llei l’obligació que els promotors immobiliaris hagin de lliurar des del 40 fins al 50% del sòl que comprin per a construir a l’administració.

Amb aquests percentatges tan elevats és la pròpia administració està donant lloc a l’encariment dels preus de mercat d’habitatge nou.

És difícil de creure la hipòtesi plantejada en el Decret llei, conforme l’administració dedicarà dit 40-50% del sòl que s’apropia, a usar-lo per a construir habitatges protegits.

Nous models de contracte de lloguer

El Govern de la Generalitat adverteix amb multar a TOTS els propietaris d’habitatges amb multes de fins a 9.000 euros, per no informar els seus inquilins dels preus de referència de lloguer a l’hora de realitzar un contracte de lloguer, per a això la Generalitat pública un model de contracte a usar obligatòriament en tots els contractes de lloguer.També en els contractes de lloguer s’haurà de fer constar que l’habitatge arrendat pertany o una “gran tenidor d’habitatges” quan el propietari així estigui catalogat, amb això l’inquilí podrà exercir el seu dret de “lloguer social” fins a 7 anys, en cas de no poder fer front a les rendes d’arrendament.

Una altra característica dels nous contractes d’arrendament, és que perquè aquest sigui registrat en el diposito de finances (INCASOL a Catalunya), haurà d’incloure les següents dades:

a) La situació de la finca arrendada, que ha d’incloure l’adreça postal, la titularitat, la referència cadastral, l’any de construcció, l’any i el tipus de reforma, si escau, la superfície construïda d’ús privatiu per usos, la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica.

b) La identificació de les parts contractants, que ha d’incloure els domicilis respectius a l’efecte de practicar les notificacions.

c) Les característiques del contracte, que ha d’incloure la data de formalització, la durada, la renda, el sistema d’actualització de la renda, les garanties addicionals a la fiança, el pagament dels subministraments bàsics i si la finca es lloga moblada o no.

d) L’import de la fiança i la data de dipòsit.

e) Les altres dades que, per a elaborar l’Índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, es determinin per ordre del conseller o consellera del departament competent en matèria d’habitatge.

Conclusions Relatives al Decret 17/2019

  1. Ha estat aprovat per Unides Podemos, JxCat, ERC i la CUP
  2. S’ha oposat a la seva aprovació Ciutadans i PP
  3. S’ha abstingut en la votació el PSC
  4. Aquest Decret llei fomenta l’ocupació d’habitatges buits a Catalunya.
  5. Expropia al propietari del seu dret d’ús temporal i domini de l’habitatge infravalorant la seva propietat al 50%.
  6. Perjudica el sector de la inversió i creixement immobiliari a Catalunya.
  7. Atenta contra la competència del lliure mercat immobiliari de lloguer en obligar a fer constar “preus de referència” en contractes privats.
  8. Bloqueja iniciatives inversores en sòl immobiliari.

 



Hazte cliente Haz clic aquí y conocerás las ventajas de ser nuestro cliente.

  • -

DEDUCCIÓ PER LLOGUER PER A l’INQUILÍ RENDA 2015

Category:dret civil,dret inmobiliari,notícies jurídiques,TOTES

DEDUCCIÓ PER LLOGUER PER A l’INQUILÍ RENDA 2015

Tenint en compte en els últims anys la tendència a favor del règim de lloguer per viure ha augmentat cal tenir en compte a la declaració de la renda la deducció per lloguer per poder abaratir la factura fiscal.
La deducció de Lloguer per a habitatge habitual.
Els requisits que s’han de complir per deduir-se els inquilins són:

– Data de contracte de lloguer anterior a l’1 de Gener del 2015. Ja que després d’aquesta data s’ha suprimit la deducció per als inquilins. (Article 68.7 de la Llei de l’IRPF).
– Ha de tractar-se d’habitatge habitual. S’entén per habitatge habitual.

  • Que constitueixi la seva residència durant un termini continuat d’almenys tres anys des de la seva compra
  • Que el contribuent l’habiti de manera efectiva i amb caràcter permanent en un termini no superior a dotze mesos, explicats des de la data d’adquisició o la terminació de les obres.
  • S’assimilen a l’habitatge habitual a l’efecte de la deducció els annexos i places de garatge adquirides conjuntament amb l’habitatge.

Et podràs deduir una part estatal i afegir una part autonòmica en el cas de Catalunya si a més compleixes amb altres requisits:

  • Part estatal: deduir-se un 10,05% dels imports pagats amb un límit màxim de 9.040 euros a l’any per a bases imposables inferiors a 17.707,2 euros. Per a rendes a partir d’aquest topall i fins a 24.107,20 euros anuals, la deducció va reduint-se progressivament fins a desaparèixer quan s’aconsegueixen aquests 24.107,20 euros.
  • Part autonòmica a Catalunya: el 10% de les quantitats aportades amb un límit de 300 (600 euros si és família nombrosa). S’haurà de fer constar el NIF de l’arrendador en la casella 866 de la declaració. Si compleixes amb un els següents requisits:
    Tenir 32 anys o menys.
    Haver estat en atur almenys 183 dies durant l’any anterior.
    Tenir un grau de discapacitat mínim del 65%
    O ser vidu/a i tenir 65 anys o més.

Per tots aquells que encara no l’heu presentat la renda i necessiteu d’un gestor us recomano la gestoria Aybe en les quals es troben molt bons professionals.



Hazte cliente Haz clic aquí y conocerás las ventajas de ser nuestro cliente.

  • -
Euríbor Plus

EURÍBOR PLUS

Category:dret en general,dret inmobiliari,notícies jurídiques,TOTES

Euríbor Plus EL SUBSTITUT DE L’ACTUAL EURÍBOR

La comissió Europea Treballa en la creació del nou índex substitut de l’Euríbor que es denomina Euribor Plus creat per l’Institut Europeu de Mercats Monetaris ( EMMI). L’Euríbor Plus seria el nou referent del càlcul de les hipoteques i encara que encara està en projecte i no se sap quan entrarà en vigor corre el rumor que podria ser al juliol sinó es retarda, la veritat és que la polèmica amb l’Euríbor Plus està assegurada.

Fa gairebé tres anys ja es va intentar substituir de l’euríbor per IRS (Interest Rate Swap o Permuta de Tipus d’Interès) encara que pretenien aconseguir un índex més estable la veritat és que no es va aconseguir que les oscil·lacions anessin menor que les de l’Euríbor i per això i altres motius mai acabo de substituir-ho.

Pel que ara intenten amb l’Euríbor Plus aconseguir un índex de referència més fiable i evitar futures manipulacions i que sigui més realista:

Ja que entre 2005 i 2009 diferents societats britàniques i estrangeres entre elles Deutsche Bank, RBS, Citigroup, JP Morgan, Société Générale i el bróker RP Martin juntament amb UBS i Barclays van constituir un “càrtel” per controlar els preus de la indústria dels derivats financers referenciats a l’Euribor per això van ser la Comissió Europea els va multar amb la quantitat d’1.700 milions.

El càlcul de l’índex canvia:

EURIBOR: es basa en els tipus de referència estimats pels bancs.

EURIBOR PLUS: es basa els tipus de referència de les transaccions efectivament realitzades

Per tant en teoria no reflectiria el tipus al que estarien disposats a prestar-se els bancs, sinó el tipus al que de debò es presten.

Encara que els arguments de la seva creació semblin favorables i es propiciï a pensar que serà més eficaç i eficient atenent a l’opinió dels experts. Ara la pregunta és si:

L’Euríbor Plus encarirà les hipoteques?

Com va a afectar a la meva hipoteca ja signada?

Quin efecte tindrà en les hipoteques del futur?

Moltes són les incògnites que estan per resoldre en l’aplicació de l’euríbor plus.



Hazte cliente Haz clic aquí y conocerás las ventajas de ser nuestro cliente.

  • -

EURIBOR EN NEGATIU

Category:dret inmobiliari,notícies jurídiques,TOTES

Euribor en negatiu

Com afectarà a la meva hipoteca l’Euribor en negatiu?

Nou mínim històric

Divendres passat dia 5 de Febrer l’euribor, índex referencial per a la majoria de les hipoteques a tipus variable, baixa per primera vegada a nombre negatius. Tenint en compte que en els últims anys el màxim valor de l’euribor es va aconseguir al setembre de 2008, amb un 5,38 % (encara que anteriorment al desembre de 1994 va arribar al 6,6%) la caiguda suposa una rebaixa en la quota de les hipoteques quan es revisin i com encara es preveu que l’euribor segueixi superant el mínim històric se seguirà abaratint-se les hipoteques en les properes revisions.

I encara que la situació de l’euribor no és símptoma positiu per al panorama econòmic actual sí que para moltes famílies s’alegraran almenys al no veure incrementades les quotes de la seva hipoteca i és que últimament hi ha poques alegries per a les butxaques de les famílies espanyoles.

 

Diverses qüestions són les que sorgeixin ara que la tendència segueix a la baixa:

És possible que en el futur deixem de pagar interessos o fins i tot que el banc arribarà a pagar-nos?.

En relació al fet que en un futur  arribem a deixar de pagar interessos. És possible quan l’euribor negatiu iguali el diferencial pactat de la teva hipoteca. I arribat el moment caldrà revisar les escriptures de la hipoteca ja que “pot existir clausula límit per a l’euribor” és a dir una clàusula que impedís que el tipus d’interès pactat no serà mai inferior al 0%” caldrà veure el desenllaç d’aquestes clausulas si es podran ser reclamar per anul·lar-les o pel contraris si s’hauran de complir.

Quant a si el banc podria arribar a pagar-nos?. Les entitats financeres no abonaran interessos al prestatari ja que la lògica ens porta a dir que aniria contra la naturalesa del contracte.



Hazte cliente Haz clic aquí y conocerás las ventajas de ser nuestro cliente.

Call Now ButtonLlamar