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Okupar viviendas es legal en Cataluña

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Definición de “vivienda vacía”

En fecha 31 de diciembre de 2019 entró en vigor el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

Este Decreto Ley fue aprobado con los votos a favor de UNIDAS PODEMOS, JXCat, ERC y la CUP.

Ciudadanos y el PP han votado en contra y el PSC se ha abstenido.

Posteriormente ha sido modificado por el Decreto Ley 1/2020, de 21 de enero, convalidado el 4 de marzo de 2020 y que modifica la definición de “vivienda vacía”  de la siguiente forma:

Vivienda vacía: la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda.

Con el “alquiler social” se fomenta la Legalidad de la ocupación.

Con el nuevo Decreto Ley 17/2019 y cuando la vivienda ocupada pertenezca a grandes tenedores de vivienda, los okupas tendrán derecho a recibir un contrato de alquiler social .

El contrato de alquiler social limita la renta de alquiler al 18% de la renta familiar del inquilino, de esta forma, si el inquilino tiene un salario de 1500 euros, la cuota mensual de alquiler no podrá ser superior a 270 euros.

Este 18%, en algunos casos será reducido al 10% cuando la renta del inquilino sea muy baja, por ejemplo si el inquilino declara solo 500 euros, su renta de alquiler no será superior a 50 euros mensuales.

Por tanto si el inquilino o el okupa no cobra ni declara ningún ingreso, deducimos, que no pagará nada al propietario, por lo que la cuota de alquiler será totalmente GRATIS, por tanto:

Cuando los ingresos mensuales de un okupa sean cero euros y el propietario sea “gran tenedor de vivienda”, el OKUPA no abonará ninguna cuota de alquiler, pudiendo vivir GRATIS en la vivienda ocupada hasta un tiempo de siete años.

Existe una excepción, y es que, por suerte, el Decreto Ley permite a los propietarios particulares eximirse de la obligación de ofrecer “contratos de alquiler social” a los okupas, siempre que estos particulares tengan menos de 15 propiedades.

Valga la redundancia, la entidades financieras, inmobiliarias y empresas SIEMPRE tendrán que ofrecer contratos de “alquiler social” a los OKUPAS.

Perjuicio a los propietarios

Con la nueva definición de vivienda vacía, la Generalitat de Cataluña podrá seguir cobrando impuestos de “vivienda vacía” a los propietarios afectados de okupas dentro de su vivienda.

El Decreto Ley 17/2019 cataloga a algunos propietarios como “grandes tenedores de vivienda“, cuando estos son:

  1. Entidades financieras e inmobiliarias
  2. Empresas propietarias que alquilan mas de 1250 metros cuadrados
  3. Particulares con mas de 15 propiedades

Volviendo al hilo, y principio del blog, una “vivienda vacía” a efecto contractual genera los siguientes perjuicios a su propietario:

  1. Se puede expropiar al propietario de su vivienda en cuanto a su uso temporal o a su dominio valorándose la propiedad al 50% de su precio.
  2. Se le obliga al propietario a reducir su renta de mercado a la de las circunstancias del “alquiler social” que establece el Decreto Ley a favor del okupa o inquilino.

El contrato de alquiler social tendrá una duración de 5 años cuando los propietarios sean particulares con mas de 15 viviendas y 7 años cuando los propietarios sean empresas.

Perjuicio al libre mercado e inversores inmobiliarios

También se incluye en Decreto Ley la obligación de que los promotores inmobiliarios tengan que entregar desde el 40 hasta el 50% del suelo que compren para construir a la administración.

Con estos porcentajes tan elevados es la propia administración está dando lugar al encarecimiento de los precios de mercado de vivienda nueva.

Es difícil de creer la hipótesis planteada en el Decreto Ley, conforme la administración dedicará dicho 40-50% del suelo que se apropia, a usarlo para construir viviendas de protección oficial.

Nuevos modelos de contrato de alquiler

El Gobierno de la Generalitat advierte con multar a TODOS los propietarios de viviendas con multas de hasta 9.000 euros, por no informar a sus inquilinos de los precios de referencia de alquiler a la hora de realizar un contrato de alquiler, para ello la Generalitat pública un modelo de contrato a usar obligatoriamente en todos los contratos de alquiler.

También en los contratos de alquiler se deberá hacer constar que la vivienda arrendada pertenece o un “gran tenedor de viviendas” cuando el propietario así esté catalogado, con esto el inquilino podrá ejercer su derecho de “alquiler social” hasta 7 años, en caso de no poder hacer frente a las rentas de arrendamiento.

Otra característica de los nuevos contratos de arrendamiento, es que para que este sea registrado en el deposito de finanzas (INCASOL en Cataluña), deberá incluir los siguientes datos:

a) La situación de la finca arrendada, que tiene que incluir la dirección postal, la titularidad, la referencia catastral, el año de construcción, el año y el tipo de reforma, si procede, la superficie construida de uso privativo por usos, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

b) La identificación de las partes contratantes, que tiene que incluir los domicilios respectivos a efectos de practicar las notificaciones.

c) Las características del contrato, que tiene que incluir la fecha de formalización, la duración, la renta, el sistema de actualización de la renta, las garantías adicionales a la fianza, el pago de los suministros básicos y si la finca se alquila amueblada o no.

d) El importe de la fianza y la fecha de depósito.

e) Los otros datos que, para elaborar el Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, se determinen por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

Conclusiones Relativas al Decreto 17/2019

  1. Ha sido aprobado por Unidas Podemos, JxCat, ERC y la CUP
  2. Se ha opuesto a su aprobación Ciudadanos y PP
  3. Se ha abstenido en la votación el PSC
  4. Este Decreto Ley fomenta la ocupación de viviendas vacías en Cataluña.
  5. Expropia al propietario de su derecho de uso temporal y dominio de la vivienda infravalorando su propiedad al 50%.
  6. Perjudica al sector de la inversión y crecimiento inmobiliario en Cataluña.
  7. Atenta contra la competencia del libre mercado inmobiliario de alquiler al obligar a hacer constar “precios de referencia” en contratos privados.
  8. Bloquea iniciativas inversoras en suelo inmobiliario.

 



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ALQUILER

DEDUCCIÓN POR ALQUILER PARA EL INQUILINO RENTA 2015

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DEDUCCIÓN POR ALQUILER PARA EL INQUILINO

Atendiendo que en los últimos años la tendencia a favor del régimen de alquiler para vivir ha aumentado hay que tener en cuenta en la declaración de la renta la deducción por alquiler para poder abaratar la factura fiscal.

La deducción de Alquiler para vivienda habitual.

Los requisitos que se han de cumplir para deducirse  los inquilinos son:

  • Fecha de contrato de alquiler anterior al 1 de Enero del 2015. Ya que después de esta fecha se ha suprimido la deducción para los inquilinos. (Artículo 68.7 de la Ley del IRPF).
  • Debe tratarse de vivienda habitual. Se entiende por vivienda habitual.

Que constituya su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años desde su compra

Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

Se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.

Te podrás deducir una parte estatal y añadir una parte autonómica en el caso de Cataluña si además cumples con otros requisitos:

  • Parte estatal: deducirse un 10,05% de los importes pagados con un límite máximo de 9.040 euros al año para bases imponibles inferiores a 17.707,2 euros. Para rentas a partir de ese tope y hasta 24.107,20 euros anuales, la deducción va reduciéndose progresivamente hasta desaparecer cuando se alcanzan esos 24.107,20 euros.
  • Parte autonómica en Cataluña: el 10% de las cantidades aportadas con un límite de 300 (600 euros si es familia numerosa). Se deberá hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 866 de la declaración. Si cumples con uno los siguientes requisitos:
    • Tener 32 años o menos.
    • Haber estado en paro al menos 183 días durante el año anterior.
    • Tener un grado de discapacidad mínimo del 65%
    • O ser viudo/a y tener 65 años o más.

Para todos aquellos que aún no la habéis presentado la renta y necesitáis de un gestor os recomiendo la gestoría Aybe en las que se encuentran muy buenos profesionales.



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euríbor plus

EURÍBOR PLUS

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Euríbor Plus EL SUSTITUTO DEL ACTUAL EURÍBOR

La comisión Europea Trabaja en la creación del nuevo índice sustituto del Euríbor que se denomina Euribor Plus creado por el Instituto Europeo de Mercados Monetarios ( EMMI). El Euríbor Plus sería el nuevo referente del cálculo de las hipotecas y aunque aún está en proyecto y no se sabe cuándo entrará en vigor corre el rumor que podría ser en Julio sino se retrasa, lo cierto es que la polémica con el Euríbor Plus está asegurada.

Hace casi tres años ya se intentó sustituir del euríbor por IRS (Interest Rate Swap o Permuta de Tipos de Interés) aunque pretendían conseguir un índice más estable lo cierto es que no se consiguió que las oscilaciones fueran menor que las del Euríbor y por ello y otros motivos nunca acabo de sustituirlo.

Por lo que ahora intentan con el Euríbor Plus conseguir un índice de referencia más fiable y evitar futuras manipulaciones y que sea más realista:

Ya que entre 2005 y 2009 distintas sociedades británicas y extranjeras entre ellas  Deutsche Bank, RBS, Citigroup, JP Morgan, Société Générale y el bróker RP Martin junto con UBS y Barclays constituyeron un “cártel” para controlar los precios de la industria de los derivados financieros referenciados al Euribor por ello fueron la Comisión Europea los multó con la cantidad de 1.700 millones.

El cálculo del índice cambia:

EURIBOR: se basa en los tipos de referencia estimados por los bancos.

EURIBOR PLUS: se basa los tipos de referencia de las transacciones efectivamente realizadas

Por lo tanto en teoría no reflejaría el tipo al que estarían dispuestos a prestarse los bancos, sino el tipo al que de verdad se prestan.

Aunque los argumentos de su creación parezcan favorables y se propicie a pensar que será más eficaz y eficiente atendiendo a la opinión de los expertos. Ahora la pregunta es si:

¿El Euríbor Plus encarecerá las hipotecas?

¿Cómo va a afectar a mi hipoteca ya firmada?

¿Qué efecto tendrá  en las hipotecas del futuro?

Muchas son las incógnitas que están por resolver en la aplicación del euríbor plus.



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euribor

EURIBOR EN NEGATIVO

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Euribor en negativo

¿Cómo afectará a mi hipoteca el Euribor en negativo?

Nuevo mínimo histórico

El pasado Viernes día 5 de Febrero el euribor, índice referencial para la mayoría de las hipotecas a tipo variable, baja por primera vez a número negativos. Teniendo en cuenta que en los últimos años el máximo valor del euribor se alcanzó en septiembre de 2008, con un 5,38 % (aunque anteriormente en Diciembre de 1994 llegó al 6,6%) la caída supone una rebaja en la cuota de las hipotecas cuando se revisen y como aún se preve que el euribor siga superando el mínimo histórico se seguirá abaratándose las hipotecas en las próximas revisiones.

Y aunque la situación del euribor no es síntoma positivo para el panorama económico actual sí que para muchas familias se alegrarán por lo menos al no ver incrementadas las cuotas de su hipoteca y es que últimamente hay pocas alegrías para los bolsillos de las familias españolas.

Varias cuestiones son las que surjan ahora que la tendencia sigue a la baja:

¿Es posible que en el futuro dejemos de pagar intereses o incluso que el banco llegará a pagarnos?.

En relación a que en un futuro  lleguemos a dejar de pagar intereses. Es posible cuando el euribor negativo iguale el diferencial pactado de tu hipoteca. Y llegado el momento habrá que revisar las escrituras de la hipoteca ya que “puede existir clausula límite para el euribor” es decir una cláusula que impidiese que el tipo de interés pactado no será nunca inferior al 0%” habrá que ver el desenlace de estas clausulas si se podrán ser reclamar para anularlas o por el contrarios si se habrán de cumplir.

En cuanto a ¿si el banco podría llegar a pagarnos?. Las entidades financieras no abonarán intereses al prestatario ya que la lógica nos lleva a decir que iría contra la naturaleza del contrato.

 



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