Category Archives: DERECHO INMOBILIARIO

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ALQUILER

DEDUCCIÓN POR ALQUILER PARA EL INQUILINO RENTA 2015

DEDUCCIÓN POR ALQUILER PARA EL INQUILINO

Atendiendo que en los últimos años la tendencia a favor del régimen de alquiler para vivir ha aumentado hay que tener en cuenta en la declaración de la renta la deducción por alquiler para poder abaratar la factura fiscal.

La deducción de Alquiler para vivienda habitual.

Los requisitos que se han de cumplir para deducirse  los inquilinos son:

  • Fecha de contrato de alquiler anterior al 1 de Enero del 2015. Ya que después de esta fecha se ha suprimido la deducción para los inquilinos. (Artículo 68.7 de la Ley del IRPF).
  • Debe tratarse de vivienda habitual. Se entiende por vivienda habitual.

Que constituya su residencia durante un plazo continuado de al menos tres años desde su compra

Que el contribuyente la habite de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo no superior a doce meses, contados desde la fecha de adquisición o la terminación de las obras.

Se asimilan a la vivienda habitual a efectos de la deducción los anexos y plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda.

Te podrás deducir una parte estatal y añadir una parte autonómica en el caso de Cataluña si además cumples con otros requisitos:

  • Parte estatal: deducirse un 10,05% de los importes pagados con un límite máximo de 9.040 euros al año para bases imponibles inferiores a 17.707,2 euros. Para rentas a partir de ese tope y hasta 24.107,20 euros anuales, la deducción va reduciéndose progresivamente hasta desaparecer cuando se alcanzan esos 24.107,20 euros.
  • Parte autonómica en Cataluña: el 10% de las cantidades aportadas con un límite de 300 (600 euros si es familia numerosa). Se deberá hacer constar el NIF del arrendador en la casilla 866 de la declaración. Si cumples con uno los siguientes requisitos:
    • Tener 32 años o menos.
    • Haber estado en paro al menos 183 días durante el año anterior.
    • Tener un grado de discapacidad mínimo del 65%
    • O ser viudo/a y tener 65 años o más.

Para todos aquellos que aún no la habéis presentado la renta y necesitáis de un gestor os recomiendo la gestoría Aybe en las que se encuentran muy buenos profesionales.

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euríbor plus

EURÍBOR PLUS

Euríbor Plus EL SUSTITUTO DEL ACTUAL EURÍBOR

La comisión Europea Trabaja en la creación del nuevo índice sustituto del Euríbor que se denomina Euribor Plus creado por el Instituto Europeo de Mercados Monetarios ( EMMI). El Euríbor Plus sería el nuevo referente del cálculo de las hipotecas y aunque aún está en proyecto y no se sabe cuándo entrará en vigor corre el rumor que podría ser en Julio sino se retrasa, lo cierto es que la polémica con el Euríbor Plus está asegurada.

Hace casi tres años ya se intentó sustituir del euríbor por IRS (Interest Rate Swap o Permuta de Tipos de Interés) aunque pretendían conseguir un índice más estable lo cierto es que no se consiguió que las oscilaciones fueran menor que las del Euríbor y por ello y otros motivos nunca acabo de sustituirlo.

Por lo que ahora intentan con el Euríbor Plus conseguir un índice de referencia más fiable y evitar futuras manipulaciones y que sea más realista:

Ya que entre 2005 y 2009 distintas sociedades británicas y extranjeras entre ellas  Deutsche Bank, RBS, Citigroup, JP Morgan, Société Générale y el bróker RP Martin junto con UBS y Barclays constituyeron un “cártel” para controlar los precios de la industria de los derivados financieros referenciados al Euribor por ello fueron la Comisión Europea los multó con la cantidad de 1.700 millones.

El cálculo del índice cambia:

EURIBOR: se basa en los tipos de referencia estimados por los bancos.

EURIBOR PLUS: se basa los tipos de referencia de las transacciones efectivamente realizadas

Por lo tanto en teoría no reflejaría el tipo al que estarían dispuestos a prestarse los bancos, sino el tipo al que de verdad se prestan.

Aunque los argumentos de su creación parezcan favorables y se propicie a pensar que será más eficaz y eficiente atendiendo a la opinión de los expertos. Ahora la pregunta es si:

¿El Euríbor Plus encarecerá las hipotecas?

¿Cómo va a afectar a mi hipoteca ya firmada?

¿Qué efecto tendrá  en las hipotecas del futuro?

Muchas son las incógnitas que están por resolver en la aplicación del euríbor plus.

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euribor

EURIBOR EN NEGATIVO

Euribor en negativo

¿Cómo afectará a mi hipoteca el Euribor en negativo?

Nuevo mínimo histórico

El pasado Viernes día 5 de Febrero el euribor, índice referencial para la mayoría de las hipotecas a tipo variable, baja por primera vez a número negativos. Teniendo en cuenta que en los últimos años el máximo valor del euribor se alcanzó en septiembre de 2008, con un 5,38 % (aunque anteriormente en Diciembre de 1994 llegó al 6,6%) la caída supone una rebaja en la cuota de las hipotecas cuando se revisen y como aún se preve que el euribor siga superando el mínimo histórico se seguirá abaratándose las hipotecas en las próximas revisiones.

Y aunque la situación del euribor no es síntoma positivo para el panorama económico actual sí que para muchas familias se alegrarán por lo menos al no ver incrementadas las cuotas de su hipoteca y es que últimamente hay pocas alegrías para los bolsillos de las familias españolas.

Varias cuestiones son las que surjan ahora que la tendencia sigue a la baja:

¿Es posible que en el futuro dejemos de pagar intereses o incluso que el banco llegará a pagarnos?.

En relación a que en un futuro  lleguemos a dejar de pagar intereses. Es posible cuando el euribor negativo iguale el diferencial pactado de tu hipoteca. Y llegado el momento habrá que revisar las escrituras de la hipoteca ya que “puede existir clausula límite para el euribor” es decir una cláusula que impidiese que el tipo de interés pactado no será nunca inferior al 0%” habrá que ver el desenlace de estas clausulas si se podrán ser reclamar para anularlas o por el contrarios si se habrán de cumplir.

En cuanto a ¿si el banco podría llegar a pagarnos?. Las entidades financieras no abonarán intereses al prestatario ya que la lógica nos lleva a decir que iría contra la naturaleza del contrato.

 

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vivienda habitual

VIVIENDA HABITUAL. ¿Cuál es mejor? (Parte I)

El USO DE UN INMUEBLE COMO VIVIENDA HABITUAL: El arrendamiento, el comodato, el precario y el derecho de uso y habitación.

PARTE I: INTRODUCCIÓN

Para la redacción del presente trabajo, se ha estudiado las principales cuestiones que resulta de la utilización de viviendas como vivienda habitual familiar, haciendo especial referencia al comodato de inmuebles y la posesión en precario en las relaciones familiares. Consideramos que es muy importante analizar y comentar sobre los diferentes casos que se ha traído ante un tribunal sobre estos temas, es decir, sobre los arrendamiento de viviendas, comodato de inmueble y posesión en precario (utilización de inmuebles como vivienda habitual), por de este modo, ofrecer a los lectores una información más acertada. Hemos partido del análisis de un caso concreto que nos llegó. El caso consistía en la cesión de una vivienda a un familiar (la cesión del inmueble se ha realizado entre dos primos, en adelante, cedente y cesionaria, o las partes), el cual se realizó por medio de un contrato, en el mismo se establece que la cesión se realiza a “título precario, sin renta ni merced de ningún tipo”. La cesión de la vivienda se otorga sin fijación de ningún plazo de duración, se deja constancia en el contrato que en caso de que el cedente quisiera recuperar la finca, podría hacerlo requiriendo a la cesionaria la desocupación de la vivienda con una antelación de treinta días. Transcurrido más tres años desde que se produjo la cesión del inmueble a la cesionaria, se le requiere a esta por el cedente mediante burofax que proceda a la entrega de la clave y la posesión de la finca que le fue cedida, en un plazo de treinta días, advirtiéndose en el mismo documento referido que en caso de no procederse a la entrega del solicitado, el cedente interpondría contra la cesionaria un juicio de desahucio.

Una vez analizado el caso, hemos llegado a la conclusión que no estaba claro el negocio jurídico que se ha llevado a cabo entre las partes, puesto que hay contradicción en el texto del contrato, es decir, en el documento contractual se establece una cosa y el que pretende el cedente de la vivienda es otra cosa, pues al utilizarse en el contrato el término “a título precario” y, al no establecerse plazo alguno para la utilización de la vivienda, se ha generado una percepción errónea sobre el negocio jurídico que se estaba llevando a cabo entre las partes, es decir, no se sabe si estamos ante un comodato o ante un simple precario. Por lo tanto, nos planteamos si en el supuesto de que la cesión de una vivienda a un familiar mediante un contrato porque este lo destine a su vivienda habitual, y se establece en el contrato que la vivienda se cede al familiar “a título precario”, podemos considerar que realmente estamos ante una cesión en precario, o en caso contrario estamos ante un comodato?. A raíz de este planteamiento, intentando solucionar el caso planteado, nos hemos adentrado en el mundo de las doctrinas y jurisprudencias, los cuales han definido, diferenciado y finalmente calificado los tipos de negocios jurídicos existentes entre las familias, en cuanto a la cesión de uso de las viviendas o comodato y la cesión en precario de viviendas. Nos pareció importando ofrecer a nuestro público esta valiosa información, que es de actualidad y además muy frecuente, por lo cual hemos decidido investigar un poco mes sobre estos negocios jurídicos desde la perspectiva de los procesalistas y la jurisprudencia. Existen varios casos a los cuales ha dado solución tanto la Audiencia Provincial, en adelante: AP, como también el Tribunal Supremo, en adelante: TS, los dos coincidente en sus sentencias en ocasiones y en otras sin embargo, divergen.

El objeto principal del presente trabajo es el estudio del comodato de inmuebles y la posesión en precario en las relaciones familiares (utilización del inmueble como vivienda habitual), se tratará sobre los mismos: sus definiciones según varias fuentes, incluido la historia, sus principales características, y la cama procedimental adecuada para la recuperación posesoria del bien. Sobre el contrato de arrendamiento (vivienda habitual) se tratará aquellos puntos que considero más importante para tener una noción generalizada sobre el mismo, sobre todo se estudiará a partir del contenido de la LAU 94: https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-26003.

 

PD: La segunda parte de este bloque, puede visualizarlo aquí (próximamente)

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