Category Archives: DERECHO INMOBILIARIO

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Derecho de tanteo y retracto

Derecho de tanteo y retracto

Derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Generalitat.

El pasado 6 de marzo se ha publicado en el “Diari oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC)”(http://dogc.gencat.cat/es), el nuevo Decreto Ley 1/2005, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, en lo sucesivo, -DL 1/2005-(http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/549346-d-ley-1-2015-de-24-mar-ca-cataluna-medidas-extraordinarias-y-urgentes-para.html), entrando en vigor el 27 de marzo de 2015 . Con la presente se modifica algunos artículos de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en lo sucesivo, -Ley 18/2007 -(http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-l18-2007.html) (se añade un segundo párrafo al art. 15.2; se modifica la letra f) del art. 124.1; se añade una nueva disposición adicional 24). El DL 1/2005, consta de cuatro articulados, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria única y dos disposiciones finales y su exposición de motivos no tiene ningún desperdicio.

El objeto que proclama el DL 1/2015, según su exposición de motivos es “coadyuvar en la movilización del parque de las viviendas desocupadas a causa de la falta de condiciones de habitabilidad y favorecer su ocupación”, hace referencia a aquellas viviendas adquiridas por las entidades financieras y también por la Sareb (https://www.sareb.es/es-es/Paginas/web-Sareb.aspx), en procesos de ejecución hipotecaria, así como también por mecanismos convencionales como la dación en pago de la deuda hipotecaria.

La normativa en cuestión se excusa en dos circunstancias para adoptar esta medida extraordinaria y urgente, tales vienen a ser:

a) la venta por parte de las entidades financieras de parte de su cartera hipotecaria, así también de viviendas a fondos de inversiones internacionales, quienes según el Decreto Ley revenden a otros inversores con unos importantes descuentos (especulan), asegura que tales acciones pueden suponer una grave afectación del mercado y, en el intento de evitar dicho suceso, se ha tomado medidas en consecuencia;

b) el segundo motivo, objeto de la presente medida, viene a ser el hecho de que estas viviendas adquiridas por las entidades financieras y la Sareb requiere obras de rehabilitación que permita su habitabilidad, tal es su interés (el de la administración de la Generalitat) de “subsanar” este hecho que se han realizado inspecciones, resultando de las mismas un saldo de un 65% de estas viviendas vacías con necesidad de rehabilitación para que pueda ser habitable.

La pretensión de la administración de la Generalitat de Cataluña es “movilizar directamente los parques de viviendas sometidos a procesos de ejecución hipotecaria”, es decir, se establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración de la Generalitat respecto de aquellas viviendas adquiridas en proceso de ejecución hipotecaria o mediante dación en pago por la deuda hipotecaria, a partir de la entrada en vigor del presente Decreto Ley. Esto quiere decir que, como estamos ante un derecho preferente (derecho de tanteo y retracto) a partir de la fecha 27/03/2015 la administración de la Generalitat, así como también los municipios y “otras entidades” (la norma no especifica a que entidades se refiere) tendrán derecho de adquirir con preferencia a cualquier otra persona dichas viviendas que se pretende vender por su propietario (entidades financieras), quedando éste con la obligación de comunicar a la administración su intención de enajenar el bien, y las condiciones en las pretende hacer (derecho de tanteo). De esta manera, la administración de la Generalitat se subroga en el lugar del “comprador” adquiriendo el inmueble en las mismas condiciones de la fuera el comprador (derecho de retracto).

Pero esto no es todo, además, la norma tipifica una nueva infracción grave, que va desde 3.000€ hasta los 90.000€, en el caso de que los propietarios de las viviendas adquiridas en proceso de ejecuciones hipotecarias y dación en pago, no ejecutasen las obras necesarias para el cumplimiento del requisito de habitabilidad exigidos por ley. No obstante, esta medida no se aplicará hasta pasados 6 meses desde la entrada en vigor de este Decreto Ley, lo que es lo mismo, hasta el 27 de setiembre de 2015, margen suficiente para que los destinatarios de la norma regularicen la situación de este tipo de viviendas.

Además de todo lo expuesto, se establece también un nuevo instrumento a favor de la administración consistente en la expropiación temporal de tales bienes cuando éstas no cumplan con lo establecido en la presente norma (la rehabilitación). En este caso, la administración expropiaría temporalmente la vivienda, forzando la ejecución de obras de rehabilitación, a cargo del propietario del bien, quedando la administración como usufructuario del bien por un plazo mínimo de 4 y máximo de 10 años. Estas viviendas deben estar situadas en municipios considerados “área de demanda residencial fuerte y acreditada”. El objetivo es ejecutar las obras necesarias que permitan su uso y ocupación.

A partir de la entrada en vigor del presente Decreto, el titular de la vivienda en cuestión, tiene el “deber” de comunicar a la Generalitat la adquisición de este tipo de bienes. Los datos que se comuniquen quedarán integradas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas sin título habilitante. Los artículos 2,3 y 4 del presente DL 1/2015, se establecen con carácter temporal, con un límite de 6 años desde su entrada en vigor, es decir, hasta el 27 de marzo de 2021.

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La fianza

La fianza

La fianza en el contrato de arrendamiento

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, en lo sucesivo LAU 94 (vigentes para contratos de alquiler formalizados a partir de la fecha 1 de enero de 1995) establece la obligatoriedad de exigir al inquilino o arrendatario el pago de una cantidad en metálico en concepto de fianza, el cual se le devolverá al arrendatario una vez finalizado el contrato de alquiler (art. 36 LAU)

Por tanto, el depósito de la fianza es obligatorio por mandato legal y, esta ha de efectuarse en la Comunidad Autónoma donde se encuentra situado la finca, en caso de Cataluña, el INCASÒL (http://incasol.gencat.cat/ca/), la cantidad a depositar son de una mensualidad si es de vivienda y dos mensualidades si es por ejemplo un local para negocios.  Pues bien, la obligación de pagar la fianza es del arrendatario y la obligación de depositarlo en el INCASÒL es el arrendador.

Respecto del no ingreso de dicho depósito de la fianza, en Cataluña se prevé una sanción, así lo establece la  ley 13/1996 de 29 de julio (modificada por la Ley 21/2001 de 28 de diciembre de medidas fiscales y administrativas – art. 61- ) Esta ley establece que el plazo para depositar la fianza del alquiler son dos meses desde la formalización del contrato.

En Cataluña, el incumplimiento del depósito de la fianza dentro del plazo establecido (dos meses) se considera leve, no obstante, si se hubiera abierto un expediente para regularización de la fianza, estaríamos ante una infracción considerada grave. En caso de que se ingresara el depósito del alquiler con posterioridad a los dos meses, el recargo varía desde un 5 a 20% sobre el importe de la fianza en caso de que no se abriese el expediente regulador, de lo contrario el recargo sería de un 25% sobre el importe de la fianza, más los intereses de demora. Además de esto, cabe mencionar que en caso de no depositar la fianza y en caso de infracción leve se impondrá una multa teniendo como límite el 35% del importe de la fianza, hasta un máximo de 3.000€, y en caso de infracción grave, la multa será de hasta el 75 % de la fianza no depositada.

Asimismo, el art. 12 de la ley 13/1996, de 29 de julio, establece los plazos de prescripción de las sanciones en caso de incumplir el depósito de la fianza. Este artículo establece que mientras esté vigente el contrato de arrendamiento existe la obligación de depositar la fianza, el plazo de prescripción comienza a contarse cuando finaliza el contrato, esta prescripción se realizaría en dos años a partir de la finalización del contrato (según la ley de procedimiento administrativo), entendido así por remisión.

Más información sobre arrendamientos, visita el link: https://perito.biz/servicios/abogados-de-alquileres/

 

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Viviendas vacías

VIVIENDAS VACÍAS

PROYECTO LEY DEL IMPUESTO DE VIVIENDAS VACÍAS: Las viviendas vacías pagarán impuesto en Cataluña.


 

En fecha 20 de julio de 2014, se publicó en el “Boletín Oficial del Parlament de Catalunya”, número 375, el Proyecto de ley del impuesto de viviendas vacías.

Según establece en su Exposición de Motivos este Proyecto de Ley, la implantación de este nuevo impuesto de viviendas vacías se debe a que hay una importante cantidad de viviendas vacías que no se ponen a disposición de los ciudadanos Catalanes, es decir, no se ofrecen al mercado, y ello conlleva perjuicio grave del derecho de los ciudadanos al acceso a la vivienda digna, protegida por la Constitución Española (CE), establecida en el Estatuto de Autonomía de Cataluña (EAC) y la Normativa Internacional como pueden ser; el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones unidas del año 1966 y la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea de 2010.

Resalta en el texto del proyecto de ley del impuesto de viviendas vacías, que la situación económica de los últimos años se ha deteriorado considerablemente, por lo que existe mayores dificultades para acceder a la vivienda, lo cual conlleva a la disminución de compra de viviendas y el aumento de demanda de viviendas en alquiler a precios asequibles. Añade que en Europa, tenemos como referencia a países como Francia, Reino Unido o Dinamarca, los cuales tienen aprobadas medidas de carácter tributario que consideran la desocupación de la vivienda como un hecho gravable.

Se trata de un NUEVO TRIBUTO de naturaleza directa, propio de la “Generalitat de Catalunya”, cuyo objetivo es “reducir el número de viviendas vacías y aumentar la disposición al alquiler social”. Este impuesto de viviendas vacías grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las viviendas  por el hecho de permanecer vacías y los contribuyentes de este impuesto vienen a ser las PERSONAS JURÍDICAS, quedando exentos de tributar por este nuevo impuesto; las administraciones públicas (autonómicas y locales), así como las entidades y empresas que dependen de tales; las entidades de la red de viviendas de inserción que regula el Plan por el derecho a la vivienda, así como las entidades inscritas al registro de entidades y establecimientos de servicios sociales de Cataluña; las viviendas de protección oficial; viviendas situadas en lugares de escasa demanda; viviendas destinados a programas de alquiler social convenidos con las administraciones públicas; viviendas destinados a usos regulados por la legislación turística u otras actividades no residenciales y por último, las viviendas de una superficie útil de más de 120 m².

El hecho imponible (HI) del impuesto de viviendas vacías, que se justifica en la desocupación habitual de una vivienda por más de dos años sin que haya causa que lo justifique, constituye el elemento esencial del  impuesto, cabe añadir que se puede interrumpir el computo de los dos años, si la vivienda es ocupada como mínimo durante tres meses ininterrumpidas por un propietario que dispone del título correspondiente (como puede ser por ejemplo, el arrendamiento). No obstante, también existen causas que justifican la desocupación de estas viviendas, que no se encuentran dentro del parámetro del impuesto sobre viviendas vacías, tales causas son:

  1. Que la vivienda sea objeto de un litigio judicial que está pendiente de ser resuelta.
  2. Necesidad de realizar obras de rehabilitación, justificada mediante informe de un técnico competente. Esta causa solo se puede alegar en un único periodo impositivo (1/01/año hasta 1/31/año), ampliable a un segundo ejercicio, siendo necesario en este caso la acreditación del inicio de las obras durante el primer ejercicio.
  3. Hipoteca de la vivienda con cláusulas contractuales que imposibiliten destinar la vivienda a uso distinto a lo previsto en el momento del otorgamiento de la financiación. En este caso, el sujeto pasivo y el acreedor no pueden formar parte del mismo grupo empresarial.
  4. La ocupación ilegal de la vivienda, acreditada documentalmente por el propietario.
  5. Cuando la vivienda forme parte de un edificio adquirido en su totalidad para rehabilitarlo en los próximos cinco años por el sujeto pasivo. En este caso, el edificio deberá tener más de 45 años de antigüedad y deberá haber viviendas ocupadas en el mismo.

Por lo que respecta a los elementos cuantitativos del impuesto de viviendas vacías, la base imponible (BI) se determinará por el número total de viviendas sujetas al impuesto que en fecha de meritación (31/12/año) del mismo sea titular la persona jurídica (contribuyente del impuesto). En cuanto a la determinación de la cuota íntegra se aplicará una escala “progresiva” en función del número de habitantes sujetos al impuesto de viviendas vacías que va desde 500 a 1.650€. Así mismo, se aplicará una bonificación porcentual y progresiva sobre la cuota íntegra (de la que resultará la cuota líquida), reduciendo de esta manera la carga tributaria de los contribuyentes (Personas Jurídicas) que ponen a disposición del mercado parte de sus viviendas vacías a un precio asequible. Esta bonificación va desde el 10% hasta el 75%, dependiendo del porcentaje de viviendas destinadas a alquiler asequible, no obstante, existe la posibilidad de que la cuota de bonificación alcance el 100% cuando el sujeto pasivo del impuesto de viviendas vacías (Personas Jurídicas) destinan a alquiler asequible un volumen de viviendas que superan en dos veces el número de viviendas vacías sujetas al impuesto de viviendas vacías. Estas bonificaciones solo serán aplicables a aquellas viviendas reconocidas por la “Agència de Habitatge de Catalunya” como viviendas asequibles.

Las rentas máximas del alquiler asequible según el Proyecto de Ley del impuesto de viviendas vacías se diferenciarán según la Zona geográfica, quedando la zona geográfica A en 400 €/mes, y la zona B en 300€/mes. Para tener una idea aproximada de que localidades pertenecen a esta zona, visita: http://territori.gencat.cat/es/integraciodepartamentaltramit/tramits/03_altres_gestions_administratives/habitatge_i_millora_urbana/zones_de_proteccio_oficial_amb_preus_maxims_de_venda/

Para realizar esta gestión de control de cuales son estas viviendas sujetas al impuesto de viviendas vacías, se plantea la creación de un organismo público, de carácter administrativo, dependiente de la “Agència de habitatge de Catalunya”: http://www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?WCM_GLOBAL_CONTEXT=/ca/ahc/web/inici, donde se incluirán los datos relativos a la situación en la que se encuentran las viviendas desocupadas, titularidad, ubicación, superficie, disposición o no de cédula de habitabilidad, entre otros datos.

Para más información, véase nuestro servicios para Empresas: https://perito.biz/servicios/abogados-para-empresas/

 

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valor de un inmueble

Valor de un inmueble

VALOR DE UN INMUEBLE

A la hora de dar el valor de un inmueble, existen distintas normativas en función de su finalidad, una de ellas es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con sus posteriores modificaciones EHA/3011/2007 y EHA/564/2008.

Esta orden es la más utilizada, ya que es la que debe aplicarse para dar el valor de un inmueble para finalidades financieras, y aunque no sea para dicha finalidad, habitualmente es la normativa de referencia cuando lo que queremos es saber un valor de inmueble orientativo para ponerlo a la venta, conocer el patrimonio particular, etc. y otras finalidades que no disponen de normativa propia.

En dicha normativa se especifican 4 métodos distintos para dar valor de un inmueble, con sus respectivas aplicaciones, en función del tipo de finca, los cuales son:

Método del Coste: Valor de reemplazamiento, que puede ser “bruto” (valor de terreno+coste edificación +gastos) o “neto” (valor de reemplazamiento bruto – depreciación física y funcional)

Método Comparación: A partir de inmuebles comparables.

Método de Actualización de Rentas: A partir de las rentas que son susceptibles de producir algunos inmuebles.

Método Residual: Cálculo a partir de inversiones con valores esperados (“Dinámico”) o actuales (“Estático”).

A continuación se adjunta tabla donde se indica el orden de utilización de dichos métodos para dar valor de un inmueble, según su tipología y situación:

COSTECOMPARACIÓNACTUALIZACIÓNRESIDUAL
1.EDIFICIO O ELEMENTOEN CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓNACTUALMENTENeto
PARALIZADOXX
TERMINADOSACTIVIDAD ECONÓMICA
ARRENDADOS (exc. Vivienda)
PROPIOS VACÍOS Y NO EXPLOTADOS
Vivienda Protección OficialMáximo legal correspondiente
2.FINCA RÚSTICATERRENOXX
EDIFICIO LIGADO EXPLOTACIÓNNeto
OTROSSegún edificio o elemento (1)
3.SOLARES Y TERRENOSURBANÍSTICO I
EXPLOTACIÓN NO AGRARIA
URBANÍSTICO II1º (máximo valor catastral)

En aquellos casos que se señalan con “X”, el valor será el menor entre ambos.

Cabe puntualizar que los terrenos urbanísticos de nivel II son los no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida, y los de nivel I, los que no pertenezcan al anterior.

En un próximo blog se explicará el más habitual, el método por comparación.

Así pues, la valoración de un inmueble depende del tipo de finca, y de su situación actual, no debiendo olvidar la situación económica, la oferta-demanda, y el valor que realmente se ofrezca por dicho inmueble.

 

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