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Perito - Redacción del informe/dictamen/peritaje

Perito – Redacción del informe/dictamen/peritaje

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Perito – Redacción del informe/dictamen/peritaje

Hay que diferenciar los términos informe, dictamen y peritaje. Un informe es un documento en el que únicamente se describe lo que se observa, un dictamen es un informe en el que el Perito emite su opinión sobre lo que se trata, y un peritaje es un informe o un dictamen que se hace servir como prueba pericial ante un juez.

Un peritaje pues, sería el más extenso de los tres, el cual debe estar bien estructurado para facilitar la comprensión de cualquier persona ajena a la materia.

Para ello debe estar formado, en general, por los siguientes apartados:

Índice

Introducción: donde se expone el motivo del peritaje, así como los agentes implicados

Antecedentes: apartado en que se desarrolla los sucesos previos a la solicitud del peritaje. Por ejemplo, si se trata de un peritaje médico, podría ser el historial clínico de la persona, así como gestiones oportunas, si se trata de un edificio, se indicarían intervenciones de técnicos anteriores, mantenimiento, antigüedad, etc.

Visita: en prácticamente todo peritaje, se requiere la visita al lugar de los hechos, la exploración de la persona… en función de la materia del dictamen. Así pues debe haber un apartado en el que se indique las observaciones como Técnico, Doctor o entendido en la materia que considere necesarias para el caso en concreto.

Análisis: Según el caso, será necesario consultar normativas que justifiquen la opinión del Perito, cálculos, u otros, que deben ser incluidos para que toda afirmación resulte debidamente justificada.

Consideraciones: lugar donde se exponen todos aquellos condicionantes, o premisas previas, a partir de las que se emite la opinión del Perito, y que en caso de alguna de ellas se demostrase incierta, podría modificar la conclusión final.

Conclusión: A partir de los antecedentes conocidos, del examen realizado por el Perito experto en la materia, y toda la documentación analizada por el mismo, se emite la opinión de las causas o el origen de los daños reclamados.

Valoración: A menudo, se solicita  al Perito que de un valor a los daños ocasionados, bien sean de reparación de patologías constructivas, de accidentes, de daños corporales, por lo que en base a cada materia se realizará los cálculos oportunos.

Todo ello, debe ser redactado con criterios objetivos (respaldados con normativa) , imparciales (sin procurar beneficiar a ninguna parte interviniente), y racionales (aportando propuestas de reparación económicamente y técnicamente más viables, la forma más rápida y eficaz…)

Un buen Perito, es aquel que con toda la formación profesional, es capaz de explicar en un informe/dictamen/peritaje la situación, causa y daños, de forma que sea totalmente comprensible por una persona no entendida en la materia, abalando su opinión con justificaciones normativas.

 

 

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valor de inmueble

Valor de un inmueble (II)

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Valor de un inmueble (II) – Método por comparación (ECO/805/2003)

En el presente artículo se exponen las principales características del método por comparación para dar el valor de un inmueble, que integra la orden ECO 805/2003, y que tal como se explicó en otro blog, es el más utilizado.

Como su propio nombre indica, se basa en la comparación de inmuebles similares al objeto de estudio, a los que la Orden llama “comparables”. Se deben buscar un mínimo de 6 muestras que sean lo más similares al objeto a valorar, principalmente, en su misma ubicación y con una superficie similar, y con el máximo de características similares en la medida de lo posible.

Para que se corresponda el valor de un inmueble, se debe tener en cuenta la superficie, el estado del inmueble, a reformar o reformado, las instalaciones, si dispone de carpintería metálica y de qué tipo, altura, vistas, terraza… En algunas zonas incluso van acompañados de aparcamiento y/o trastero, en caso de terrenos urbanos, que disponga de la misma calificación urbanística, pues no valdrá lo mismo un terreno en el que se pueda construir una vivienda que diez, o una nave industrial.

No obstante, es complicado localizar todas las características, por ello, la orden deja a criterio del perito, la capacidad de homogeneizar la muestra, ello significa que se pueden aplicar aquellos coeficientes que el tasador considere relevantes con la finalidad de adaptar el precio unitario de cada muestra, hasta un máximo del 15%.

No debe olvidarse el concepto de la especulación, puesto que las muestras que se pueden localizar en diferentes portales inmobiliarios, en caso de vendedores privados existe un regateo, y en caso de inmobiliarias, se incluye una comisión, que no forma parte del valor de un inmueble.

Dentro de la multitud de muestras, lo lógico es utilizar las de precios unitarios (€/metro cuadrado), más bajos, ya que los compradores, a igualdad de condiciones, adquirirán el más barato, por lo que, ello hace que sea un valor de mercado más probable de ser vendido, aunque este es un criterio de la que suscribe.

Es importante conocer la zona, ya que en ocasiones una calle puede formar límite entre dos barrios muy diferentemente valorados, del que depende el valor de inmueble, es aconsejable hacer uso de estadísticas públicas de los Ayuntamientos, Ministerio de Fomento, etc.

Una vez cotejadas y homogeneizadas un mínimo de seis muestras, se calcula el promedio del precio unitario de todas ellas y se multiplica por la superficie de la vivienda, así se obtiene el valor de un inmueble de mercado del objeto de estudio.

 

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valoración de daño corporal

VALORACIÓN DE DAÑO CORPORAL

Category:ACCIDENTES TRAFICO,FORENSE MEDICINA,INFORMES PERICIALES,TODAS

VALORACIÓN DE DAÑO CORPORAL

ENTREVISTA CON EL DOCTOR LUIS BORRAS ROCA especialista en valoración de daño corporal

Doctor Luis Borras Roca

Doctor Luis Borrás Roca

En este artículo contamos con la colaboración del Doctor Luis Borras Roca. Doctor en Medicina y Cirugía.  Especialista en Psiquiatría y en Medicina Legal y Forense. Perito en valoración de daño corporal.

  • Médico Forense en situación de excedencia voluntaria.
  • Profesor Psiquiatría y Psicología Forense en la Facultad de Medicina de la Universidad Central de Barcelona. Profesor de Medicina Legal y Forense de la Facultad de Medicina de la Universidad de Barcelona. Profesor asociado de Medicina Legal de la Escuela Judicial Española. Profesor de Psicología Jurídica de la Universidad Abat Oliba de Barcelona. Profesor asociado de la Universidad Internacional de Cataluña.
  • Y Perito en el ámbito de la psiquiatría  y en valoraciones de daño corporal.

¿En qué consiste la valoración de daño corporal? ¿Y qué Leyes son de aplicación?

Tal y como su nombre indica, valorar el daño es intentar medir o enumerar y clasificar de una forma concreta para ser cuantificado, el daño que se produce en el cuerpo por causa de un percance accidental, una negligencia médica, una agresión o por una enfermedad común por la que se puede tener derecho a percibir prestaciones sociales o una indemnización (por ejemplo, una invalidez laboral permanente, una enfermedad profesional o un daño del que se tiene cobertura por parte de un seguro privado).

Para calcular la cuantía de las indemnizaciones derivadas de un daño corporal, se suelen utilizar baremos, que pueden ser de obligado cumplimiento (como por ejemplo, en los accidentes de tráfico) o bien ser orientativos.

En Europa (y también en España), existen pocos baremos, algunos de ellos están actualmente en fase de desarrollo. Por ello, se suelen utilizar en muchos casos los baremos de accidentes de tráfico para indemnizar otras circunstancias distintas al accidente. De este modo, el baremo de accidentes de tráfico se utiliza por ejemplo para indemnizar a personas que son víctimas de errores en la praxis médica, a personas que han sufrido un daño por agresión o incluso en reclamaciones civiles (como por ejemplo, caerse por estar en mal estado la acera de una ciudad). No obstante, quien finalmente determina la cuantía a indemnizar, es el Juez, puesto que muchas veces estos baremos son orientativos pero no vinculantes.

El baremo más utilizado para la valoración de daño corporal en España es la Ley de Seguros Privados que se empezó a utilizar en el año 1995 para los accidentes de tráfico y que sigue sin renovarse desde entonces, a pesar de que se han ido actualizando cada año las cuantías a percibir. El último baremo es la Resolución de 5 de marzo de 2014. Se está barajando la posibilidad de renovar próximamente este baremo, aunque por el momento sigue vigente el citado del año 1995 para multitud de temas civiles y penales.

En la cuantificación o valoración de las lesiones, se tienen en cuenta, además de las secuelas, otros factores tales como los días de curación, los días de impedimento para desarrollar las actividades laborales, los días de hospitalización, la profesión, los ingresos que se percibían antes de sufrir el daño, la edad, la necesidad de cuidado por una tercera persona y la gravedad e intensidad  de la lesión.

¿Qué utilidad tiene el dictamen médico-pericial de valoración de daño corporal en las demandas judiciales?

La utilidad viene determinada por  varios aspectos:

  • En primer lugar, efectuar una descripción científica de los hechos ocurridos y sus causas. En segundo lugar, establecer se existe o no una relación de causalidad entre una acción concreta y el daño o perjuicio ocasionado por dicha acción.

Por ejemplo, si un cirujano se deja una gasa dentro de la cavidad abdominal de un enfermo al que opera, cierra la herida quirúrgica y se ocasiona después una peritonitis, cabría valorar pericialmente si la peritonitis se ha ocasionado espontáneamente  por un proceso natural o bien si la peritonitis es el efecto de haberse dejado la gasa en el abdomen. En el segundo supuesto, existiría relación causa – efecto o daño.

  • En segundo Lugar una vez establecida la relación de causalidad, cabría indemnizar por el daño y para cuantificar de forma exacta o muy aproximada dicha indemnización, es preciso un nuevo informe médico – pericial que valore el daño en cuanto a su localización, intensidad y características precisas, las secuelas derivadas del mismo, el tiempo de curación, si ha habido o no impedimento laboral durante la curación, si hay daño estético o funcional, si han quedado impedimentos permanentes que impiden trabajar o desarrollar otras actividades, como por ejemplo, lúdicas o sociales. Este informe de valoración del daño corporal en toda su extensión, permitirá cuantificarlo en orden a una indemnización acorde con lo ocurrido.

 ¿Cuáles es la lesión o daño corporal más frecuente en un accidente?

La lesión más frecuente en los accidentes de tráfico es el latigazo cervical, que se ocasiona habitualmente cuando el conductor de un vehículo recibe una colisión por detrás y entonces se le produce una extensión de la columna cervical, que suele ser dolorosa. Si el golpe es intenso se pueden ocasionar hernias cervicales o incluso la muerte por sección de la columna cervical. Esta lesión es difícil de valorar cuando es leve, porque las pruebas exploratorias aportan pocos datos objetivos y se puede simular con facilidad.

Seguidamente están por orden de frecuencia, los traumatismos craneales, de mayor o menor gravedad, las lesiones en las rodillas, las fracturas de huesos largos (fémur, tibia, radio…), el traumatismo torácico por impacto del volante y otras lesiones diversas.

 ¿Qué es lo más difícil de valorar en el daño corporal?

Las lesiones más difíciles de valorar sean posiblemente las secuelas secundarias a un traumatismo cráneo – encefálico, dado que se pueden ocasionar cambios de personalidad y de conductas difíciles de cuantificar y de observación poco objetiva si no se conocía anteriormente al lesionado, el cual ha cambiado de forma de ser. De este modo se pueden derivar secuelas como irritabilidad, agresividad, apatía, falta de iniciativa personal, desinhibición de la conducta, infantilismo, euforia inmotivada o tendencia a la minuciosidad con obsesiones. También puede haber secuelas neurológicas tras un traumatismo craneal como parálisis, paresia, ceguera, alteraciones del olfato o del gusto, afasias, apraxias, agnosias y otras muchas más.

También es difícil de cuantificar lesiones que asientan sobre estructuras articulares complejas como son la rodilla o la columna vertebral, entre otras.

La función del médico evaluador deberá buscar detectar y cuantificar de la forma más objetiva posible cualquier tipo de lesión, solicitando si se precisa del asesoramiento de un especialista en la materia de que se trate.

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valor de un inmueble

Valor de un inmueble

Category:DERECHO INMOBILIARIO,INFORMES PERICIALES,TASACIONES,TODAS

VALOR DE UN INMUEBLE

A la hora de dar el valor de un inmueble, existen distintas normativas en función de su finalidad, una de ellas es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con sus posteriores modificaciones EHA/3011/2007 y EHA/564/2008.

Esta orden es la más utilizada, ya que es la que debe aplicarse para dar el valor de un inmueble para finalidades financieras, y aunque no sea para dicha finalidad, habitualmente es la normativa de referencia cuando lo que queremos es saber un valor de inmueble orientativo para ponerlo a la venta, conocer el patrimonio particular, etc. y otras finalidades que no disponen de normativa propia.

En dicha normativa se especifican 4 métodos distintos para dar valor de un inmueble, con sus respectivas aplicaciones, en función del tipo de finca, los cuales son:

Método del Coste: Valor de reemplazamiento, que puede ser “bruto” (valor de terreno+coste edificación +gastos) o “neto” (valor de reemplazamiento bruto – depreciación física y funcional)

Método Comparación: A partir de inmuebles comparables.

Método de Actualización de Rentas: A partir de las rentas que son susceptibles de producir algunos inmuebles.

Método Residual: Cálculo a partir de inversiones con valores esperados (“Dinámico”) o actuales (“Estático”).

A continuación se adjunta tabla donde se indica el orden de utilización de dichos métodos para dar valor de un inmueble, según su tipología y situación:

COSTECOMPARACIÓNACTUALIZACIÓNRESIDUAL
1.EDIFICIO O ELEMENTOEN CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓNACTUALMENTENeto
PARALIZADOXX
TERMINADOSACTIVIDAD ECONÓMICA
ARRENDADOS (exc. Vivienda)
PROPIOS VACÍOS Y NO EXPLOTADOS
Vivienda Protección OficialMáximo legal correspondiente
2.FINCA RÚSTICATERRENOXX
EDIFICIO LIGADO EXPLOTACIÓNNeto
OTROSSegún edificio o elemento (1)
3.SOLARES Y TERRENOSURBANÍSTICO I
EXPLOTACIÓN NO AGRARIA
URBANÍSTICO II1º (máximo valor catastral)

En aquellos casos que se señalan con “X”, el valor será el menor entre ambos.

Cabe puntualizar que los terrenos urbanísticos de nivel II son los no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida, y los de nivel I, los que no pertenezcan al anterior.

En un próximo blog se explicará el más habitual, el método por comparación.

Así pues, la valoración de un inmueble depende del tipo de finca, y de su situación actual, no debiendo olvidar la situación económica, la oferta-demanda, y el valor que realmente se ofrezca por dicho inmueble.

 

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