Category Archives: TASACIONES

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El “Boom inmobiliario” en Perú

Es un tema recurrente e interesante hablar del “Boom inmobiliario” y como ha evolucionado con el transcurso de los años.

Desde la experiencia de lo ocurrido en el mercado inmobiliario español se ve con diferente punto de vista lo que está ocurriendo en Perú. Tal como ocurrió desde los años 90’s, el precio de los terrenos y viviendas empezó a crecer exponencialmente en España. Ese tope de crecimiento tuvo su fin entorno a 2007-2008. En esa época surgió la crisis inmobiliaria que conllevó una bajada considerable de los precios de las viviendas.

El caso de Perú es algo diferente. Es un país en crecimiento económico y con mucha infraestructura y vivienda que construir aun. Es una realidad que muchas empresas españolas dada la crisis se expandieron a países latinoamericanos. Debido a ello, no se ha percibido ningún tipo de crisis, mas bien al contrario, se podria considerar que existe aun el “Boom de la construcción” y queda bastante por hacer.

Mientras continue habiendo demanda, continuará habiendo oferta. Cabe preguntarnos algunas cuestiones que conociendo lo ocurrido en otros países le puede ocurrir también a Perú. Hay que ser conscientes que por desgracia, el ser humano tropieza dos veces sobre la misma piedra y en la historia esta lleno de sucesos cíclicos.

Dada la situación, deberiamos preguntarnos lo siguiente:

 

  • Hasta cuando continuará superando la oferta a la demanda?
  • Donde está el punto de inflexión del precio de la vivienda en Perú?
  • Ocurrirá una crisis inmobiliaria como en España? Cuando se prevee que eso ocurra?

 

Sin duda, es claro que algunas de las cuestiones planteadas no tienen una respuesta certera. Si un especialista del mercado inmobiliario dedicara tiempo en analizar datos se podria estimar las respuestas y tomar medidas para paliarlas.

Lo que si es seguro es que los precios de terrenos y construcciones se estan incrementando en los últimos años de una forma contundente. Estos crecimientos no son constantes, hay desaceleraciones, variando entre 20% y 5% dependiendo del año. Pero el caso es que terrenos que hace 20 años tuvieron un coste de 10.000 soles, hoy en dia cuestan más de 100.000 soles.

Es una realidad que se palpa y se vive a diario cuando se trabaja en el sector. La duda es hasta cuando continuará ese crecimiento?

 

 

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valoración catastral

VALORACIÓN CATASTRAL

VALORACIÓN CATASTRAL

Es posible que haya recibido una actualización de su valoración catastral. En este artículo se procede a explicar los conceptos básicos que debe saber sobre ello.

Por ley todos debemos declarar ante catastro de forma completa y correcta, las circunstancias físicas (obras importantes, segregaciones, etc.) y jurídicas (usufructo, propiedad, etc.) de nuestros inmuebles, de lo contrario incurriríamos en una infracción que podría oscilar entre 60 € y 6.000 €.

Hacienda pretende detectar estas situaciones irregulares, y regularizarlas con los cambios oportunos, mediante Procedimiento de regularización. Para ello se abona una tasa que sustituiría a la tasa por infracción, de ahí que le hayan podido cobrar los 60€ que se estipulan en la actualidad.

¿Por qué se hacen?

Para actualizar los valores a partir de los que se aplican impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), plusvalías, impuesto de transmisiones patrimoniales y actos Jurídicos documentados en caso de compraventas, herencias, donaciones, IRPF, etc.

¿Qué rige su valor?

La valoración catastral se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente PONENCIA DE VALORES del municipio al que pertenezca. Documento que recoge criterios, módulos, planeamiento urbanístico y demás aspectos necesarios para tal fin. Se contempla localización, coste de ejecución material, gastos, uso, calidad, antigüedad, circunstancias de mercado, entre otros.

Es importante tener en cuenta que el valor catastral no podrá superar el de mercado, es decir, si usted no podría vender el inmueble por más de su valor catastral a un tercero (libre de cargas), su valor catastral está obsoleto y fuera de mercado, debe corregirse.

Hay 3 tipos de Ponencias de Valores según el carácter territorial, total, parcial o especial.

¿Quién las realiza?

La elaboración de las mismas las llevará a cabo la Dirección General del Catastro, directamente o a través de convenios con la Administración pública, y serán aprobados tras revisión del Ayuntamiento.

¿Cada cuánto se actualiza?

El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles podrá iniciarse de oficio o a instancia del ayuntamiento correspondiente cuando concurre:

  1. Que han transcurrido al menos 5 años, y en todo caso, 10 años desde el anterior.
  2. Que existen diferencias sustanciales entre valores catastrales y los de mercado

Es posible que se realice una valoración colectiva SIMPLIFICADA, para la que se aplica la ponencia vigente. Por ejemplo, por cambiar aprovechamiento urbanístico y/o uso, nuevas parcelas resultantes de proyectos de reparcelación, etc.

¿Por qué varía mi impuesto de IBI anualmente?

Las Leyes de presupuestos generales del Estado pueden actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes según municipio y clase de inmueble respecto al año anterior, hasta una nueva ponencia.

Los urbanos, se podrán actualizar en función del año de la entrada en vigor de la correspondiente ponencia cuando concurra:

  • Que hayan trascurrido al menos 5 años desde la ponencia de valores de la última valoración colectiva
  • Existen diferencias sustanciales entre valores catastrales y los de mercado
  • Que se solicite antes del 31 de mayo del ejercicio anterior.

(Ambas tablas de coeficientes consultables en Art. 32)

Por un lado, tras las revisiones de ponencias, para no hacer la subida de impuestos demasiado agresiva, algunos Ayuntamientos aplican un coeficiente reductor al nuevo valor obtenido que se va reduciendo cada año (durante 10 años), de manera que la cuota va aumentando anualmente.

Por otro lado, los Ayuntamientos, en el marco de su autonomía de gestión, pueden establecer los tipos de gravamen, entre un tipo mínimo del 0,4 y un tipo máximo del 1,1. Este tipo puede reducirse hasta en el 0,1 durante los seis años siguientes a la revisión catastral.

Igualmente, la Ley faculta a los Ayuntamientos para aprobar una bonificación que limite el incremento individual de la cuota del IBI resultante de la revisión, de forma tal que este incremento no supere el porcentaje que decida el municipio. El período máximo de duración de esta bonificación es de 3 años.

¿Cómo se calcula la valoración catastral?

Desde PERITOS JUDICIALES BARCELONA, se comprueban las valoraciones catastrales, y si procede, se pueden realizar alegaciones para reducirlo.

Links que te pueden resultar de interés:

AYUDAS para pagar el IBI, presentando antes de final de julio de 2017

Datos públicos catastrales en este enlace.

La ponencia vigente de tu municipio

Algunas de ellas las publican aquí, de lo contrario puedes consultar al Ayuntamiento o directamente a Catastro (Gerencia Regional de Catastro de Catalunya, se ubica en Travessera de Gràcia, 58, 08006 Barcelona).

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, en el territorio nacional, salvo País Vasco y Navarra que dispone de regímenes forales especiales.

Pueden consultar otras valoraciones en función de su finalidad.

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Comparación entre tasación de bienes en España y Perú

Anteriormente hemos hablado de como tasar un coche, una moto y un bien tangible. Vamos a realizar una comparación entre valorar un bien en Perú o en España.

Lo expuesto en esos blogs está basado en tablas de depreciación de España y los parámetros más comunes utilizados.

En Perú existen climatologías y geografías bien diferenciadas. Ello implica que la accesibilidad se complica y la centralización perjudica al resto de Lima. A ello debemos añadirle los controles de calidad y exigencia de materiales de los vehículos del país. Según lo que he podido comprobar, los estándares de calidad de Perú son menores que los de otros países. La tolerancia de las piezas del vehículo, su calidad de material difieren significativamente con la de otros países como España. También es importante remarcar que los insumos que se distribuyen en provincias son más económicos y de menor calidad que los de la capital. Eso se debe a que el coste de vida de provincia es menor y globalmente es menos asumible por el usuario.

En resumen, si comparamos Perú y España en este ámbito encontramos las siguientes diferencias significativas.

 

  1. Perú dispone de un clima más cambiante y extremo que España en todo su ámbito. Es decir tiene ciudades a mas de 3000 metros de altitud con temperaturas frias todo el año. Y también ciudades en la selva con climas tropicales (sol y lluvia todo el año).
  2. Los parámetros y estándares de calidad de los vehículos que salen al mercado son ligeramente menores en Perú.
  3. Los insumos y repuestos utilizados son de menor calidad y precio, principalmente de origen chino.
  4. España dispone de mejores infraestructuras (carreteras) que garantizan un menor desgaste de varios componentes: suspensiones, neumáticos, palieres… . Por ello contribuye a una menor depreciación de los vehículos que transitan por las vías.

 

Remarcar que si quisiéramos hacer una tasación de un vehículo en Perú no contariamos con una tabla de depreciación oficial. Considerando las anteriores diferencias es lógico pensar que la depreciación de un vehículo debería ser algo mayor en zonas con climatologías mas extremas ya que su desgaste es mayor. De igual forma si sus estándares de calidad son realmente menores, los vehículos van a disponer de una vida útil menor. Por tanto se van a tener que realizar cambios de piezas con mayor asiduidad lo que también repercute en una mayor depreciación. Por ello su depreciación con respecto a España debe ser ligeramente mayor. Se debería considerar un nuevo parámetro relacionado con el desgaste prematuro por la climatología.

Hecho el siguiente análisis se podria extrapolar a cualquier otro país analizando los pros y los contras y viendo de esta manera el valor de depreciación de los bienes y su vida útil.

Espero que pueda ser de utilidad para el sector.

Muchas gracias.

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COMO TASAR UN BIEN GENÉRICO?

Dado que anteriormente hemos hablado de “como tasar un coche” y “como tasar una motocicleta”, me gustaría dar una orientación sobre como deberíamos valorar la tasación de un bien genérico tangible.

Claramente, como se dijo anteriormente, el valor de algo está sujeto a la oferta y la demanda.

Comunmente para conocer cuanto cuesta algo solemos comparar, pero, existen ocasiones en las que por circunstancias determinadas no existen muestras o las muestras no reflejan la realidad. En esos casos hay que analizar de la forma más objetiva posible para lograr obtener su precio justo.

 

Como se tasa un bien genérico sin muestras de mercado?

 

Para empezar con nuestra valoración debemos saber cual es la vida útil del bien a valorar y cual es su valor nuevo.

Debemos depreciar su valor en función de su vida útil. Para ello, existe una tabla de vida útil de los bienes físicos del activo inmovilizado. Según Resolución Núm. 43 de 26-12-2002, con vigencia a partir del 01-01-2003.

En base a la experiencia, no únicamente tendremos en cuenta su valor y su depreciación. Debemos tener en cuenta su estado general y en casos concretos aplicar algunos otros parámetros para la tasación del bien.

Por tanto, como criterio podriamos tomar que el parámetro varia entre 0.8 y 1.3 en función de su valoración objetiva. Teniendo en cuenta que 1 sería un estado normal o medio, un 0.8 sería un mal estado y 1.3 un excelente estado.

 

Pongamos un ejemplo:

 

Quiero saber cual es el valor de unos equipos de gimnasia y atletismo de un colegio.

Si nos vamos a la tabla, apartado:  H.-OTROS – 4) Pupitres, sillas, bancos, escritorios, pizarrones, laboratorios de química, gabinetes de física, equipos de gimnasia y atletismo, utilizados en establecimientos educacionales.

Su vida útil normal según la tabla son 5 años.

Datos:

Valor nuevo: 30.000 euros.

Antigüedad: 4 años. (-75%)

Estado: Bueno para su antiguedad (1.1)

Valor: 8.250 euros.

Es posible que el bien a valorar no este incluido en la tabla, en ese caso deberiamos analizar cual sería la vida útil de ese bien. Es decir, cual es la duración estimada de ese objeto cumpliendo correctamente con la función para el cual ha sido creado y de esa manera realizar la depreciación oportuna.

Y si tiene mayor antigüedad que vida útil?

 

Tengamos en cuenta que cualquier bien tangible tiene un valor a pesar que ya haya cumplido su vida útil teorica. Si su estado es correcto y es funcional debe tener un valor diferente de 0.

Es común que en función del criterio del tasador y del valor del bien se establezca un valor residual del mismo. Ese valor suele rondar entre un 5 a un 15%. Se puede fijar un 10% como valor residual de un bien genérico.

Cabe tener en cuenta que existen antiguedades muy valiosas, obras de arte, bienes exclusivos, productos únicos. Estos deberia tasarlos un experto en la materia para conocer cual es su valor en base a sus criterios técnicos y sus bases de datos.

Espero que sea de vuestro interés.

Saludos cordiales.

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