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valoración catastral

VALORACIÓN CATASTRAL

VALORACIÓN CATASTRAL

Es posible que haya recibido una actualización de su valoración catastral. En este artículo se procede a explicar los conceptos básicos que debe saber sobre ello.

Por ley todos debemos declarar ante catastro de forma completa y correcta, las circunstancias físicas (obras importantes, segregaciones, etc.) y jurídicas (usufructo, propiedad, etc.) de nuestros inmuebles, de lo contrario incurriríamos en una infracción que podría oscilar entre 60 € y 6.000 €.

Hacienda pretende detectar estas situaciones irregulares, y regularizarlas con los cambios oportunos, mediante Procedimiento de regularización. Para ello se abona una tasa que sustituiría a la tasa por infracción, de ahí que le hayan podido cobrar los 60€ que se estipulan en la actualidad.

¿Por qué se hacen?

Para actualizar los valores a partir de los que se aplican impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), plusvalías, impuesto de transmisiones patrimoniales y actos Jurídicos documentados en caso de compraventas, herencias, donaciones, IRPF, etc.

¿Qué rige su valor?

La valoración catastral se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente PONENCIA DE VALORES del municipio al que pertenezca. Documento que recoge criterios, módulos, planeamiento urbanístico y demás aspectos necesarios para tal fin. Se contempla localización, coste de ejecución material, gastos, uso, calidad, antigüedad, circunstancias de mercado, entre otros.

Es importante tener en cuenta que el valor catastral no podrá superar el de mercado, es decir, si usted no podría vender el inmueble por más de su valor catastral a un tercero (libre de cargas), su valor catastral está obsoleto y fuera de mercado, debe corregirse.

Hay 3 tipos de Ponencias de Valores según el carácter territorial, total, parcial o especial.

¿Quién las realiza?

La elaboración de las mismas las llevará a cabo la Dirección General del Catastro, directamente o a través de convenios con la Administración pública, y serán aprobados tras revisión del Ayuntamiento.

¿Cada cuánto se actualiza?

El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles podrá iniciarse de oficio o a instancia del ayuntamiento correspondiente cuando concurre:

  1. Que han transcurrido al menos 5 años, y en todo caso, 10 años desde el anterior.
  2. Que existen diferencias sustanciales entre valores catastrales y los de mercado

Es posible que se realice una valoración colectiva SIMPLIFICADA, para la que se aplica la ponencia vigente. Por ejemplo, por cambiar aprovechamiento urbanístico y/o uso, nuevas parcelas resultantes de proyectos de reparcelación, etc.

¿Por qué varía mi impuesto de IBI anualmente?

Las Leyes de presupuestos generales del Estado pueden actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes según municipio y clase de inmueble respecto al año anterior, hasta una nueva ponencia.

Los urbanos, se podrán actualizar en función del año de la entrada en vigor de la correspondiente ponencia cuando concurra:

  • Que hayan trascurrido al menos 5 años desde la ponencia de valores de la última valoración colectiva
  • Existen diferencias sustanciales entre valores catastrales y los de mercado
  • Que se solicite antes del 31 de mayo del ejercicio anterior.

(Ambas tablas de coeficientes consultables en Art. 32)

Por un lado, tras las revisiones de ponencias, para no hacer la subida de impuestos demasiado agresiva, algunos Ayuntamientos aplican un coeficiente reductor al nuevo valor obtenido que se va reduciendo cada año (durante 10 años), de manera que la cuota va aumentando anualmente.

Por otro lado, los Ayuntamientos, en el marco de su autonomía de gestión, pueden establecer los tipos de gravamen, entre un tipo mínimo del 0,4 y un tipo máximo del 1,1. Este tipo puede reducirse hasta en el 0,1 durante los seis años siguientes a la revisión catastral.

Igualmente, la Ley faculta a los Ayuntamientos para aprobar una bonificación que limite el incremento individual de la cuota del IBI resultante de la revisión, de forma tal que este incremento no supere el porcentaje que decida el municipio. El período máximo de duración de esta bonificación es de 3 años.

¿Cómo se calcula la valoración catastral?

Desde PERITOS JUDICIALES BARCELONA, se comprueban las valoraciones catastrales, y si procede, se pueden realizar alegaciones para reducirlo.

Links que te pueden resultar de interés:

AYUDAS para pagar el IBI, presentando antes de final de julio de 2017

Datos públicos catastrales en este enlace.

La ponencia vigente de tu municipio

Algunas de ellas las publican aquí, de lo contrario puedes consultar al Ayuntamiento o directamente a Catastro (Gerencia Regional de Catastro de Catalunya, se ubica en Travessera de Gràcia, 58, 08006 Barcelona).

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, en el territorio nacional, salvo País Vasco y Navarra que dispone de regímenes forales especiales.

Pueden consultar otras valoraciones en función de su finalidad.

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Comparación entre tasación de bienes en España y Perú

Anteriormente hemos hablado de como tasar un coche, una moto y un bien tangible. Vamos a realizar una comparación entre valorar un bien en Perú o en España.

Lo expuesto en esos blogs está basado en tablas de depreciación de España y los parámetros más comunes utilizados.

En Perú existen climatologías y geografías bien diferenciadas. Ello implica que la accesibilidad se complica y la centralización perjudica al resto de Lima. A ello debemos añadirle los controles de calidad y exigencia de materiales de los vehículos del país. Según lo que he podido comprobar, los estándares de calidad de Perú son menores que los de otros países. La tolerancia de las piezas del vehículo, su calidad de material difieren significativamente con la de otros países como España. También es importante remarcar que los insumos que se distribuyen en provincias son más económicos y de menor calidad que los de la capital. Eso se debe a que el coste de vida de provincia es menor y globalmente es menos asumible por el usuario.

En resumen, si comparamos Perú y España en este ámbito encontramos las siguientes diferencias significativas.

 

  1. Perú dispone de un clima más cambiante y extremo que España en todo su ámbito. Es decir tiene ciudades a mas de 3000 metros de altitud con temperaturas frias todo el año. Y también ciudades en la selva con climas tropicales (sol y lluvia todo el año).
  2. Los parámetros y estándares de calidad de los vehículos que salen al mercado son ligeramente menores en Perú.
  3. Los insumos y repuestos utilizados son de menor calidad y precio, principalmente de origen chino.
  4. España dispone de mejores infraestructuras (carreteras) que garantizan un menor desgaste de varios componentes: suspensiones, neumáticos, palieres… . Por ello contribuye a una menor depreciación de los vehículos que transitan por las vías.

 

Remarcar que si quisiéramos hacer una tasación de un vehículo en Perú no contariamos con una tabla de depreciación oficial. Considerando las anteriores diferencias es lógico pensar que la depreciación de un vehículo debería ser algo mayor en zonas con climatologías mas extremas ya que su desgaste es mayor. De igual forma si sus estándares de calidad son realmente menores, los vehículos van a disponer de una vida útil menor. Por tanto se van a tener que realizar cambios de piezas con mayor asiduidad lo que también repercute en una mayor depreciación. Por ello su depreciación con respecto a España debe ser ligeramente mayor. Se debería considerar un nuevo parámetro relacionado con el desgaste prematuro por la climatología.

Hecho el siguiente análisis se podria extrapolar a cualquier otro país analizando los pros y los contras y viendo de esta manera el valor de depreciación de los bienes y su vida útil.

Espero que pueda ser de utilidad para el sector.

Muchas gracias.

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reclamación ante el Banco de España

RECLAMACION ANTE EL BANCO DE ESPAÑA

Reclamación ante el Banco de España

En los últimos tiempos han surgido muchas controversias referentes a las hipotecas, ya sea, por las clausulas suelos o por las reclamaciones de gastos de constitución de la hipoteca. Evidencia la necesidad de tener en cuenta la Orden que regula el procedimiento de presentación de reclamación ante el Banco de España.

Dicha Orden es ECC/2502/2012, de 16 de noviembre. Regula el procedimiento de presentación de reclamación ante el Banco de España y los servicios de reclamaciones de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

Básicamente consta de 18 artículos con los siguientes títulos:

  • 1: Objetos
  • 2: Definiciones
  • 3: Legitimación para formular quejas o reclamaciones. Además de consultas por los usuarios de servicios financieros.
  • 4: Competencia de los servicios de reclamación
  • 5: Presentación de quejas o reclamación
  • 6: Contenido de la reclamación o queja
  • 7: Artículo 2: Reclamación o queja previa ante el departamento o servicio de atención al cliente o, en su caso, al defensor del cliente o partícipe.
  • 8: Acumulación de expedientes
  • 9: Reclamaciones y quejas colectivas
  • 10: Supuesto y procedimiento de inadmisión de reclamaciones y quejas
  • 11: Tramitación de las reclamaciones
  • 12: Terminación de los expedientes de reclamaciones
  • 13: Tramitación de las quejas
  • 14: Actuaciones complementarias
  • 15: Desistimiento
  • 16: Consultas
  • 17: Contestación a las consultas
  • 18: Conductas sancionables

Sin embargo la reclamación ante el banco de España debe realizarse al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones quien será también el órgano de resolución. Asimismo podrá formularse reclamaciones, quejas o consultas. También se podrá realizar presencialmente, por correo o a través de la oficina virtual. Además el escrito debe contener de forma obligatoria:

  • Primeramente identificar del interesado, por ejemplo, añadiendo nombre y apellidos o denominación social, domicilio a efecto de notificaciones, DNI. También identificar la entidad o entidades contra las que se reclama o queja y oficinas implicadas.
  • Al mismo tiempo hay que concretar el motivo.
  • Acreditar del cumplimiento del trámite previo ante el Servicio de Atención o Defensor del Cliente de la entidad, en su caso.
  • Posteriormente hay que especificar Lugar, fecha y firma original, o digital.
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PRESUPUESTO DE OBRA CIVIL

Siempre que un profesional tiene que cuantificar el coste de un trabajo a realizar es necesario realizar un presupuesto para que el cliente conozca cual va a ser el coste para realizar la labor solicitada.

En el ámbito de servicios se les suele denominar proformas e indican los precios de los ítems que se quieren adquirir.

En el caso de obras civiles dentro del expediente técnico tenemos varios documentos: memoria descriptiva, especificaciones técnicas, presupuesto, relación de insumos, análisis de precios unitarios, cronograma de Gantt y lógicamente los planos de obra.

Nos centraremos en el presupuesto de obra.

Para ejecutar un correcto presupuesto debemos de conocer los siguientes aspectos:

  1. Lectura e interpretación de los planos de obra aprobados.
  2. Definición de las partidas de la manera mas especifica posible.
  3. Metrados o cantidades de las mismas.
  4. Definición de los materiales necesareos para ejecutar cada partida.
  5. Cotización de los precios de cada subpartida.
  6. Definición de costes indirectos (Gastos generales y Utilidades).

Una vez tengamos claros estos aspectos se realiza el presupuesto en el software que dispongamos que variará del país donde trabajemos: en España: TCQ y en Perú: S10

Es importante remarcar que cada partida del presupuesto esta desglosada en 3 partes:

  • Mano de obra
  • Materiales
  • Herramientas

La suma de los %, rendimientos y precios de cada una definirán el precio global a multiplicar por el metrado calculado.

Es un punto de suma importancia conocer las especificaciones técnicas de proyecto, precios actualizados puestos en obra y un metrado lo mas real posible para ajustar el presupuesto.

De esa manera nuestra propuesta será lo mas competitiva posible, asegurando un buen trabajo. Lógicamente, es aplicable a cualquier servicio que se ofrezca y debe de incluir las 3 partes. Materiales, Mano de Obra y Herramientas, sean de manera proporcional o desglosadas y asi evitar adicionales.

Hasta la próxima.

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