Derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración de la Generalitat.
El pasado 6 de marzo se ha publicado en el “Diari oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC)”(http://dogc.gencat.cat/es), el nuevo Decreto Ley 1/2005, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, en lo sucesivo, -DL 1/2005-(http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/549346-d-ley-1-2015-de-24-mar-ca-cataluna-medidas-extraordinarias-y-urgentes-para.html), entrando en vigor el 27 de marzo de 2015 . Con la presente se modifica algunos artículos de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, en lo sucesivo, -Ley 18/2007 -(http://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-l18-2007.html) (se añade un segundo párrafo al art. 15.2; se modifica la letra f) del art. 124.1; se añade una nueva disposición adicional 24). El DL 1/2005, consta de cuatro articulados, dos disposiciones adicionales, una disposición transitoria única y dos disposiciones finales y su exposición de motivos no tiene ningún desperdicio.
El objeto que proclama el DL 1/2015, según su exposición de motivos es “coadyuvar en la movilización del parque de las viviendas desocupadas a causa de la falta de condiciones de habitabilidad y favorecer su ocupación”, hace referencia a aquellas viviendas adquiridas por las entidades financieras y también por la Sareb (https://www.sareb.es/es-es/Paginas/web-Sareb.aspx), en procesos de ejecución hipotecaria, así como también por mecanismos convencionales como la dación en pago de la deuda hipotecaria.
La normativa en cuestión se excusa en dos circunstancias para adoptar esta medida extraordinaria y urgente, tales vienen a ser:
a) la venta por parte de las entidades financieras de parte de su cartera hipotecaria, así también de viviendas a fondos de inversiones internacionales, quienes según el Decreto Ley revenden a otros inversores con unos importantes descuentos (especulan), asegura que tales acciones pueden suponer una grave afectación del mercado y, en el intento de evitar dicho suceso, se ha tomado medidas en consecuencia;
b) el segundo motivo, objeto de la presente medida, viene a ser el hecho de que estas viviendas adquiridas por las entidades financieras y la Sareb requiere obras de rehabilitación que permita su habitabilidad, tal es su interés (el de la administración de la Generalitat) de “subsanar” este hecho que se han realizado inspecciones, resultando de las mismas un saldo de un 65% de estas viviendas vacías con necesidad de rehabilitación para que pueda ser habitable.
La pretensión de la administración de la Generalitat de Cataluña es “movilizar directamente los parques de viviendas sometidos a procesos de ejecución hipotecaria”, es decir, se establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la administración de la Generalitat respecto de aquellas viviendas adquiridas en proceso de ejecución hipotecaria o mediante dación en pago por la deuda hipotecaria, a partir de la entrada en vigor del presente Decreto Ley. Esto quiere decir que, como estamos ante un derecho preferente (derecho de tanteo y retracto) a partir de la fecha 27/03/2015 la administración de la Generalitat, así como también los municipios y “otras entidades” (la norma no especifica a que entidades se refiere) tendrán derecho de adquirir con preferencia a cualquier otra persona dichas viviendas que se pretende vender por su propietario (entidades financieras), quedando éste con la obligación de comunicar a la administración su intención de enajenar el bien, y las condiciones en las pretende hacer (derecho de tanteo). De esta manera, la administración de la Generalitat se subroga en el lugar del “comprador” adquiriendo el inmueble en las mismas condiciones de la fuera el comprador (derecho de retracto).
Pero esto no es todo, además, la norma tipifica una nueva infracción grave, que va desde 3.000€ hasta los 90.000€, en el caso de que los propietarios de las viviendas adquiridas en proceso de ejecuciones hipotecarias y dación en pago, no ejecutasen las obras necesarias para el cumplimiento del requisito de habitabilidad exigidos por ley. No obstante, esta medida no se aplicará hasta pasados 6 meses desde la entrada en vigor de este Decreto Ley, lo que es lo mismo, hasta el 27 de setiembre de 2015, margen suficiente para que los destinatarios de la norma regularicen la situación de este tipo de viviendas.
Además de todo lo expuesto, se establece también un nuevo instrumento a favor de la administración consistente en la expropiación temporal de tales bienes cuando éstas no cumplan con lo establecido en la presente norma (la rehabilitación). En este caso, la administración expropiaría temporalmente la vivienda, forzando la ejecución de obras de rehabilitación, a cargo del propietario del bien, quedando la administración como usufructuario del bien por un plazo mínimo de 4 y máximo de 10 años. Estas viviendas deben estar situadas en municipios considerados “área de demanda residencial fuerte y acreditada”. El objetivo es ejecutar las obras necesarias que permitan su uso y ocupación.
A partir de la entrada en vigor del presente Decreto, el titular de la vivienda en cuestión, tiene el “deber” de comunicar a la Generalitat la adquisición de este tipo de bienes. Los datos que se comuniquen quedarán integradas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas sin título habilitante. Los artículos 2,3 y 4 del presente DL 1/2015, se establecen con carácter temporal, con un límite de 6 años desde su entrada en vigor, es decir, hasta el 27 de marzo de 2021.
