Okupar viviendas es legal en Cataluña

Pedro Correa Ferrer

Abogado e ingeniero

marzo 8, 2020

Definición de “vivienda vacía”

En fecha 31 de diciembre de 2019 entró en vigor el Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

Este Decreto Ley fue aprobado con los votos a favor de UNIDAS PODEMOS, JXCat, ERC y la CUP.

Ciudadanos y el PP han votado en contra y el PSC se ha abstenido.

Posteriormente ha sido modificado por el Decreto Ley 1/2020, de 21 de enero, convalidado el 4 de marzo de 2020 y que modifica la definición de “vivienda vacía”  de la siguiente forma:

Vivienda vacía: la vivienda que permanece desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A este efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución. La ocupación sin título legítimo no impide que se pueda considerar vacía una vivienda.

Con el “alquiler social” se fomenta la Legalidad de la ocupación.

Con el nuevo Decreto Ley 17/2019 y cuando la vivienda ocupada pertenezca a grandes tenedores de vivienda, los okupas tendrán derecho a recibir un contrato de alquiler social .

El contrato de alquiler social limita la renta de alquiler al 18% de la renta familiar del inquilino, de esta forma, si el inquilino tiene un salario de 1500 euros, la cuota mensual de alquiler no podrá ser superior a 270 euros.

Este 18%, en algunos casos será reducido al 10% cuando la renta del inquilino sea muy baja, por ejemplo si el inquilino declara solo 500 euros, su renta de alquiler no será superior a 50 euros mensuales.

Por tanto si el inquilino o el okupa no cobra ni declara ningún ingreso, deducimos, que no pagará nada al propietario, por lo que la cuota de alquiler será totalmente GRATIS, por tanto:

Cuando los ingresos mensuales de un okupa sean cero euros y el propietario sea “gran tenedor de vivienda”, el OKUPA no abonará ninguna cuota de alquiler, pudiendo vivir GRATIS en la vivienda ocupada hasta un tiempo de siete años.

Existe una excepción, y es que, por suerte, el Decreto Ley permite a los propietarios particulares eximirse de la obligación de ofrecer “contratos de alquiler social” a los okupas, siempre que estos particulares tengan menos de 15 propiedades.

Valga la redundancia, la entidades financieras, inmobiliarias y empresas SIEMPRE tendrán que ofrecer contratos de “alquiler social” a los OKUPAS.

Perjuicio a los propietarios

Con la nueva definición de vivienda vacía, la Generalitat de Cataluña podrá seguir cobrando impuestos de “vivienda vacía” a los propietarios afectados de okupas dentro de su vivienda.

El Decreto Ley 17/2019 cataloga a algunos propietarios como “grandes tenedores de vivienda“, cuando estos son:

  1. Entidades financieras e inmobiliarias
  2. Empresas propietarias que alquilan mas de 1250 metros cuadrados
  3. Particulares con mas de 15 propiedades

Volviendo al hilo, y principio del blog, una “vivienda vacía” a efecto contractual genera los siguientes perjuicios a su propietario:

  1. Se puede expropiar al propietario de su vivienda en cuanto a su uso temporal o a su dominio valorándose la propiedad al 50% de su precio.
  2. Se le obliga al propietario a reducir su renta de mercado a la de las circunstancias del “alquiler social” que establece el Decreto Ley a favor del okupa o inquilino.

El contrato de alquiler social tendrá una duración de 5 años cuando los propietarios sean particulares con mas de 15 viviendas y 7 años cuando los propietarios sean empresas.

Perjuicio al libre mercado e inversores inmobiliarios

También se incluye en Decreto Ley la obligación de que los promotores inmobiliarios tengan que entregar desde el 40 hasta el 50% del suelo que compren para construir a la administración.

Con estos porcentajes tan elevados es la propia administración está dando lugar al encarecimiento de los precios de mercado de vivienda nueva.

Es difícil de creer la hipótesis planteada en el Decreto Ley, conforme la administración dedicará dicho 40-50% del suelo que se apropia, a usarlo para construir viviendas de protección oficial.

Nuevos modelos de contrato de alquiler

El Gobierno de la Generalitat advierte con multar a TODOS los propietarios de viviendas con multas de hasta 9.000 euros, por no informar a sus inquilinos de los precios de referencia de alquiler a la hora de realizar un contrato de alquiler, para ello la Generalitat pública un modelo de contrato a usar obligatoriamente en todos los contratos de alquiler.

También en los contratos de alquiler se deberá hacer constar que la vivienda arrendada pertenece o un “gran tenedor de viviendas” cuando el propietario así esté catalogado, con esto el inquilino podrá ejercer su derecho de “alquiler social” hasta 7 años, en caso de no poder hacer frente a las rentas de arrendamiento.

Otra característica de los nuevos contratos de arrendamiento, es que para que este sea registrado en el deposito de finanzas (INCASOL en Cataluña), deberá incluir los siguientes datos:

a) La situación de la finca arrendada, que tiene que incluir la dirección postal, la titularidad, la referencia catastral, el año de construcción, el año y el tipo de reforma, si procede, la superficie construida de uso privativo por usos, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética.

b) La identificación de las partes contratantes, que tiene que incluir los domicilios respectivos a efectos de practicar las notificaciones.

c) Las características del contrato, que tiene que incluir la fecha de formalización, la duración, la renta, el sistema de actualización de la renta, las garantías adicionales a la fianza, el pago de los suministros básicos y si la finca se alquila amueblada o no.

d) El importe de la fianza y la fecha de depósito.

e) Los otros datos que, para elaborar el Índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, se determinen por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

Conclusiones Relativas al Decreto 17/2019

  1. Ha sido aprobado por Unidas Podemos, JxCat, ERC y la CUP
  2. Se ha opuesto a su aprobación Ciudadanos y PP
  3. Se ha abstenido en la votación el PSC
  4. Este Decreto Ley fomenta la ocupación de viviendas vacías en Cataluña.
  5. Expropia al propietario de su derecho de uso temporal y dominio de la vivienda infravalorando su propiedad al 50%.
  6. Perjudica al sector de la inversión y crecimiento inmobiliario en Cataluña.
  7. Atenta contra la competencia del libre mercado inmobiliario de alquiler al obligar a hacer constar “precios de referencia” en contratos privados.
  8. Bloquea iniciativas inversoras en suelo inmobiliario.

Dictamen personal

El gobierno de tendría que haber “construido viviendas de alquiler de protección oficial” y no bloquear el libre crecimiento económico a causa de una deficiente gestión administrativa de la vivienda por parte del gobierno.

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