LA POSESIÓN EN PRECARIO DEL INMUEBLE II
(Extinción, y recuperación posesoria del bien)
3. La extinción de la posesión en precario
La posesión en precario finaliza cuando el cedente del inmueble (cedida en precario) lo reclame, tal y como establece el art. 1750 del CC:
“Si no se pactó la duración del comodato ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y éste no resulta determinado por la costumbre de la tierra, puede el comodante reclamarla a su voluntad”
En este sentido se pronuncia la sentencia del TS de 11 de noviembre, al establecer que la posesión en precario puede ser extinguida unilateralmente por la propiedad sin causa o razón de urgencia que lo justifique.
4. Recuperación posesoria del bien. Cauce procedimental
El art. 250.1.2º de la LEC prevé que la pretensión de recuperación posesoria de una finca rústica o urbana, cedida en precario, ya sea por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca, se decidirán en juicio verbal cualquiera que sea su cuantía.
La no necesaria cuantificación del pleito en materia de desahucio por precario, a los efectos de determinación del procedimiento adecuado, hace que el único requisito para que se lleve a cabo por el cauce del juicio verbal, sea el hecho de que se trate de “arrendamientos rústicos y urbanos” sometidos a la LAU 94 y LAR, según se desprende del precepto citado de la LEC, interpretando restrictivamente. Por tanto, todos los demás arrendamientos sobre bienes rústicos y urbanos que no estén sometidos a la LAU 94 y LAR, se determinarán por su cuantía el cauce procedimental adecuado.
La LEC, según Bonet Navarro, establece que el desahucio por precario no es un procedimiento especial, sino “con especialidades”, cuyo objeto es decidir sobre la pretensión de condena por la que se pide obtener la posesión de un inmueble previa desposesión del precarista. Por tanto, a partir de lo sostenido por el citado autor, la terminología que utilizó la AP de Baleares, en una de sus sentencias, es incorrecta, dado que establece: “el actual artículo 250.1.2 LEC establece el juicio verbal como un procedimiento especial por razón de la materia…”. Sostiene el autor que el objeto del desahucio por precario no es más que la reintegración al dueño del bien cedido en precario, finalizando el proceso con el lanzamiento del demandado.
La legitimación activa en un proceso de desahucio por precario lo ostenta el dueño o el poseedor real del bien, así lo establece la SAP Barcelona en su sentencia:
“se requiere, entre otras cosa, la posesión real de la finca por el demandante o demandantes a título de dueño o de cualquier otro derecho real que le permita su disfrute”
En este mismo sentido se pronuncia la SAP de Burgos, al establecer:
“según reiterada doctrina, para que prospere la acción de desahucio por precario es necesario que el actor acredite que tiene la posesión real del inmueble a título de dueño, usufructuario o de cualquier otro que dé derecho a disfrutarlo, así como que el demandado lo ocupa o disfruta sin título y sin pagar renta alguna”
La legitimación pasiva, por tanto, corresponde al poseedor inmediato o material del bien, este no presenta problemas cuando se trata de una sola persona, no obstante, hubiera varios ocupantes surge la duda de quien ostenta la legitimación pasiva, a este respecto, establece la Sentencia del TS de 13 de octubre de 2010 que:
“cuando se ejercita acción de desahucio por precario, resulta innecesario demandar a todos y cada uno de los que habitan en la vivienda de forma más o menos estable, sino a quien se irroga la titularidad de la posesión, siendo las consecuencias de la sentencia en relación con los demás miembros de la familia un efecto reflejo…”
Respecto de la postulación procesal, hay autores que mantienen que la postulación será preceptiva en los juicios verbales adecuados por la materia, sea cual sea la cuantía. Sin embargo, no estoy de acuerdo con los mismos, dado que parto de la aplicación de las reglas generales establecidas en el art. 23 y 31 de la LEC, por lo que entiendo que será preceptiva la postulación de abogado y procurador en los juicios verbales cuya cuantía no excede de 2.000 euros, así lo establece el art. 23.2.1º y 33.2.1º de la LEC. Por tanto, si se parte desde mi teoría, siempre serán preceptivas la postulación procesal de abogado y procurador, puesto que la posesión en precario solo recae en bienes inmuebles, cuyo valor económico siempre superan los 2.000 euros.
La competencia objetiva y funcional les corresponde a los juzgados de primera instancia, puesto que el art. 47 LEC excluye la competencia de este juzgado a los casos que por razón de materia estén incluidas en el art. 250.1 de la LEC, se incluye por tanto, también al desahucio por precario. En cuanto a la competencia territorial, el art. 52.7º LEC establece que en los juicios de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté situada la finca, no se aplica por tanto el fuero general del domicilio del demandado en juicios de desahucio por precario.
En lo que se refiere al plazo de dictar sentencia, el art. 447 de la LEC establece una excepción para los juicios verbales en el que se solicite desahucio de finca urbana, debiéndose dictar sentencia a los cinco días tras la celebración de la vista. La sentencia que estima o desestima la pretensión la parte actora “el desahucio por precario”, produce efectos de cosa juzgada, es decir, queda excluida la posibilidad de acudir a cualquier otro procedimiento, verbal u ordinario, para incoar el desahucio por precario sobre el mismo inmueble, las mismas partes.
5. Bibliografías citadas de Precario I y II
BELLO JANEIRO, Domingo. “El precario: estudio teórico práctico”. Granada: Editorial Comares, 1997 [207]
BONET NAVARRO, José. “Los juicios por Desahucio”. Navarra: Editorial Aranzadi, S.A, 2007 [397]
REYES MONTERREAL, José Mª. “La figura del precario”. Madrid: Instituto Editorial Reus, 1965 [65]
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. BOE núm. 282, de 25/11/1994.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. BOE núm. 7, de 08/01/2000.
Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil. BOE núm. 206, de 25/07/1889.
Ley 25/2010, de 29 de julio, del libro segundo del Código Civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia. DOGC núm. 5686, de 05/08/2010. BOE núm. 203, de 21/08/2010.
Sentencia del Tribunal Supremo 7653/1986 (Sala Civil, sección 1ª), de 30 de octubre de 1986. Cendoj.
Sentencia del Tribunal Supremo 6610/1987 (Sala Civil, sección 1º), de 22 de octubre de 1987. Cendoj
Sentencia del Tribunal Supremo 5518/2010 (Sala Civil, sección 1º), de 13 de octubre de 2010. Cendoj.
Sentencia del Tribunal Supremo 727/2010 (Sala Civil, sección 1º), de 11 de noviembre de 2010. Lex Nova
Sentencia de la Audiencia Provincia de Burgos 34/2004 (Sala Civil, sección 3º), de 26 de enero de 2004. Cendoj.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 143/2005 (Sala Civil, sección 13º), de 8 de marzo de 2005. Cendoj.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares 159/2005 (Sala Civil, sección 4º), de 21 de abril de 2005. Vlex.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 2499/2015 (Sala Civil, sección 13), de 25 de marzo de 2015. Cendoj.
RAE. <http://lema.rae.es/drae/?val=Digesto> [Consulta: 18/05/2015]
Actualidad Jurídica Aranzadi, núm. 768/2008. <www.aranzadidigital.es> [Consulta 14/05/2015]
NOTA: El presente artículo es continuación del Precario I
