Valor de un inmueble (III) – Características urbanísticas del suelo

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Valor de un inmueble (III) – Características urbanísticas del suelo

Introducción a las características urbanísticas del suelo

¿Cómo sé lo que vale mi suelo? Dependerá en parte del rendimiento que le puedas sacar, es decir, yo no puedo vender muy caro un terreno en el que sólo puedo plantar árboles frutales, del que anualmente obtendré un beneficio por el cultivo y venta del fruto de 3.000 €, ya que para amortizar la inversión y que resulte rentable a quién se lo venda, deberían pasar muchos años.

Hecho totalmente distinto, a si dispongo de un solar frente a la playa del Mediterráneo, en el que puedo edificar 20 apartamentos, y que podré vender posteriormente a 300.000 € cada uno, o si resulta que solo puedo edificar 1 vivienda, pero situada en Miami a escasos metros de la de Alejandro Sanz.

Así pues, lo primero que debes hacer es consultar la CLASIFICACIÓN del suelo, este puede ser:

  • Urbano: que ya forma parte de la trama urbana, disponiendo de vías pavimentadas, y servicios.
    • Consolidado, cuando tengan la condición de solar y no se encuentre comprendido en el siguiente.
    • No consolidado, a grandes rasgos es cuando carece de dotaciones, servicios e infraestructuras precisos, entre otros.
  • Urbanizable: cuando aún no está integrado en la trama urbana pero se considera idóneo.
    • Sectorizable, que ha sido incluido en algún plan sectorizable o parcial
    • No sectorizado, que aún no ha sido incluido a ningún plan.
  • No urbanizable. Cuando no proceda la transformación (por ejemplo existe una protección, paisajística, de fauna, flora, etc.), o cuando sea inadecuado para el desarrollo.

En Catalunya disponemos de una herramienta muy útil y rápida para ello, “Mapa Urbanístic de Catalunya” donde se inserta la dirección y te informa de todo ello, también de la calificación que hablaré más adelante, y además te facilita el link y/o pdf. de las normas. Si no es tu caso (fuera de Cataluña), hay que consultar el Planeamiento Municipal de Ordenación Urbanística (POUM) que con suerte lo encontrarás en la web del Ayuntamiento de tu Municipio.

Dentro de la clase de suelo encontramos diferentes CALIFICACIONES, se distinguen por números y letras, en función del uso que se le pueda dar, y edificabilidad (lo que se puede construir), en este link encontraréis los ejemplos de Barcelona, y si es de otro municipio, búscalo en la norma del planeamiento vigente correspondiente, donde te indicará si se pueden construir viviendas, de qué tipo, con qué altura, hasta que profundidad puedo edificar, cuántos metros de techo puedo hacer por cada metro de solar que tengo, así sabré si puedo construir más plantas y por lo tanto más pisos para vender, etc.

Por ejemplo, tengo un solar donde puedo hacer un chalet (vivienda unifamiliar) y tengo una  edificabilidad de 1,2 m2t/m2s (metro cuadrado techo/metro cuadrado suelo), es decir, si mi solar tiene 100 m2 de suelo, multiplico,  100 m2s x 1,2 m2t/m2s = 120 m2t, me podré hacer una vivienda de 120 m2 en mi solar de 100 m2, ¿Cómo? por ejemplo 2 plantas de 60 m2, ya que también tendré que guardar las distancias con los vecinos, con fachada, etc.

Una vez sepamos las características urbanísticas, clasificación y calificación, estamos preparados para poder valorar el terreno, próximamente en un nuevo blog.

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Ester Pallisa Gabriel

Ester Pallisa Gabriel

ARQUITECTA TÉCNICA por la Universidad Politécnica de Catalunya, con Máster de Tecnología en la arquitectura especializado en Rehabilitación y Restauración de edificios existentes impartido por la misma Universidad. Amplia experiencia en tasaciones, informes y peritajes judiciales. Así mismo práctica en joyas, numismática y valoraciones de vehículos tras 3 años de experiencia en PERITOS JUDICIALES BARCELONA
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