Valor de un inmueble

valor de un inmueble

Ester Pallisa Gabriel

marzo 31, 2015

VALOR DE UN INMUEBLE

A la hora de dar el valor de un inmueble, existen distintas normativas en función de su finalidad, una de ellas es la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con sus posteriores modificaciones EHA/3011/2007 y EHA/564/2008.

Esta orden es la más utilizada, ya que es la que debe aplicarse para dar el valor de un inmueble para finalidades financieras, y aunque no sea para dicha finalidad, habitualmente es la normativa de referencia cuando lo que queremos es saber un valor de inmueble orientativo para ponerlo a la venta, conocer el patrimonio particular, etc. y otras finalidades que no disponen de normativa propia.

En dicha normativa se especifican 4 métodos distintos para dar valor de un inmueble, con sus respectivas aplicaciones, en función del tipo de finca, los cuales son:

Método del Coste: Valor de reemplazamiento, que puede ser “bruto” (valor de terreno+coste edificación +gastos) o “neto” (valor de reemplazamiento bruto – depreciación física y funcional)

Método Comparación: A partir de inmuebles comparables.

Método de Actualización de Rentas: A partir de las rentas que son susceptibles de producir algunos inmuebles.

Método Residual: Cálculo a partir de inversiones con valores esperados (“Dinámico”) o actuales (“Estático”).

A continuación se adjunta tabla donde se indica el orden de utilización de dichos métodos para dar valor de un inmueble, según su tipología y situación:

COSTE COMPARACIÓN ACTUALIZACIÓN RESIDUAL
1.EDIFICIO O ELEMENTO EN CONSTRUCCIÓN O REHABILITACIÓN ACTUALMENTE Neto
PARALIZADO X X
TERMINADOS ACTIVIDAD ECONÓMICA
ARRENDADOS (exc. Vivienda)
PROPIOS VACÍOS Y NO EXPLOTADOS
Vivienda Protección Oficial Máximo legal correspondiente
2.FINCA RÚSTICA TERRENO X X
EDIFICIO LIGADO EXPLOTACIÓN Neto
OTROS Según edificio o elemento (1)
3.SOLARES Y TERRENOS URBANÍSTICO I
EXPLOTACIÓN NO AGRARIA
URBANÍSTICO II 1º (máximo valor catastral)

En aquellos casos que se señalan con “X”, el valor será el menor entre ambos.

Cabe puntualizar que los terrenos urbanísticos de nivel II son los no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida, y los de nivel I, los que no pertenezcan al anterior.

En un próximo blog se explicará el más habitual, el método por comparación.

Así pues, la valoración de un inmueble depende del tipo de finca, y de su situación actual, no debiendo olvidar la situación económica, la oferta-demanda, y el valor que realmente se ofrezca por dicho inmueble.

 

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