Author Archives: Ester Pallisa Gabriel

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elementos verticales

CONSTRUCCIÓN III: Estructura – Elementos verticales

Category:TODAS

CONSTRUCCIÓN III: Estructura – Elementos Verticales

Los elementos verticales, tal como se comentó en el blog “Construcción I: estructura”, son los elementos que se encargan de descender verticalmente las cargas. En función de la tipología edificatoria, encontraremos:

  • Pilares (“columnas”)
  • Paredes de carga (“maestras”)

Las secciones vendran definidas en función de la carga a soportar por la tensión que es capaz de soportar el material del que esté formado (carga aplicada/tensión del trabajo material)

Tipos de pilares/columnas

Soportan las cargas puntuales provinientes de los forjados (techos). En este caso debe tenerse en cuenta la esbeltez de los mismos, para que al recibir el esfuerzo no se deforme.

  • Mampostería (piedra): en edificaciones antiguas
  • Cerámicos: por la medida de los ladrillos, la dimensión mínima será de 30×30 cm, 30x45cm, 45×45 cm.
  • Bloque de hormigón
  • Madera
  • Acero: con su elevada resisténcia, lo hace visualmente ligero. Los perfiles más usados son IPN, HEB y UPN, o combinados. Se unen mediante soldadura, remaches o tornillos.
  • Hormigón armado: lo más habitual en la actualidad

Tipos muros/paredes de carga/”maestras”

Su función es soportar las cargas repartidas que provienen de los forjados (techos), cuyos materiales más utilizados son la piedra, la cerámica, y el bloque de hormigón. Se denomina “fábrica” a la disposición de piezas, unidas generalmente por un mortero.

  • Mampostería (piedra): realizadas mediante piedra natural, que puede ser formando fábrica o en seco (sin aglutinante), o bien con piezas talladas.
  • Fábrica cerámica (ladrillos): las más habituales. Se utilizaban ladrillos macizos, aunque fueron sustituidos por los perforados (también conocidos como “Gero”). El motivo de utilizar los perforados, es que tienen menos material, y por lo tanto, resultan más económicos. Existe más variedad en el mercado actual, que mejoran el aislamiento acústico, térmico, etc. De las 3 caras del ladrillo (tabla, testa y canto), se colocarán por la tabla, para las paredes de carga. Dado que las dimensiones del ladrillo son de 29x14x grosor variable, las anchuras de pared seran como mínimo de 14cm, 29 cm, o 43 cm, que en el argot de fábrica se citarán de 15, 30 o 45 cm.
  • Bloques de hormigón: las piezas para paredes de carga, deben ser rellenadas con hormigón, e incluyendo armadura. Para ello, no sirven todos los bloques de hormigón que hay en el mercado.

Como es obvio, cualquiera de las paredes citadas, debe llevarse a cabo correctamente, pues de lo contrario, provocan patologías. Existe lo que se conoce la ley de trabazón, en la que indica:

  • Evitar disposición de ladrillos que deje una junta vertical.
  • Si se realiza un muro de dos filas, asegurar que el número de ladrillos que atraviesen de uno a otro sea suficientes para hacerlas solidarias.
  • Las juntas horizontales continuas en el grososr del paramento
  • Intentar que haya el máximo número posible de ladrillos enteros, de no ser así, 3/4 partes o mitades.
  • Ningún ladrillo apoyará menos de 1/4 parte de su longitud, sobre el ladrillo que descansa
  • Debe mantener la verticalidad.

Pueden consultar ilustraciones, así como terminología catalán/castellano en las Páginas 1 a 19, del capítulo 3 del “Diccionari visual de la Construcció”.

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cimentacion

CONSTRUCCIÓN II: Estructura – Cimentación

Category:TODAS

CONSTRUCCIÓN II: Estructura – Cimentación

La cimentación, tal como se comentó en el blog “Construcción I: estructura”, es la parte que va enterrada en el terreno, cuya misión es repartir las cargas que recibe del edificio a través de la estructura, mediante un volumen adecuado al tipo de terreno dónde se apoya.

Según su profundidad se clasifican en superficiales o profundas, en funcion de la altura (A) y base del cimiento (B):

  • Superficiales, donde la relación A/B <4
  • Profundas, dónde la relación A/B >10

Tipos de cimentación superficial

  • Zapatas aisladas: son a efectos visuales, dados de hormigón, que soportan los pilares, cuya transmisión de cargas es puntual.
    • Rígida (Tipo I): V<2h, siendo “v” la distancia entre el pilar y la zapata (“vuelo”), y “h” la altura de la zapata. Este tipo se debe armar para absorber las tracciones que se producen en la base de la cimentación.
    • Maciza (Tipo II): La relación entre el vuelo y el canto ha de ser v<h/2. Dado que no se producen esfuerzos de tracción, generalmente son de hormigón en masa (sin armar), y se encuentran en terrenos poco deformables.
    • Flexible (Tipo III): El vuelo es más grande que el canto v>h. Dada la geometría, se originan esfuerzos de tracción en la zona inferior y de compresion en la superior, existe flexión. Así pues, irá armado en su base en las dos direcciones traccionadas.
  • Zapatas continuas: Soportan paredes de carga.
  • Casos especiales: puntualmente existen cargas excéntricas (no estan en el centro del pilar), que hacen variar el diseño. Pueden existor también, dos zapatas muy próximas, con lo que se “combinan”, es decir, se unen.
  • Losas: son cimentaciones que ocupan la totalidad de la superficie edificada. Ello se encontrará en terrenos muy deficientes, si hay muchas zapatas aisladas que lo hacen más económico, frente al riego de asentamientos diferenciales, o ante la presencia de niveles freáticos.

 

Tipos de cimentación profunda

  • Pilotajes: la función de estos, es penetrar a traves de un terreno de baja cohesión, o poca capacidad portante, hasta llegar al nivel donde el estrato tenga una mayor capacidad resistente para repartir las cargas. Pueden ser de hormigón, o acero, cuya longitud y sección dependen del terreno y la carga que reciban. La forma de ejecutarlo en obra “on situ” o prefabricado, depende de parámetros económicos, espacio, y normativa.
  • Muros pantalla: sustituyen a los pilotajes, en caso de terrenos poco compactos y ante la existencia de niveles freáticos, permitiendo contención estanca.

Pueden consultar la ilustración, así como terminología catalán/castellano en las Páginas 21 a 24, del capítulo 3 del “Diccionari visual de la Construcció”.

 

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estructura

CONSTRUCCIÓN I: Estructura – Generalidades

Category:TODAS

CONSTRUCCIÓN I: estructura de un edificio

Una edificación, se construye en base a la finalidad (uso), tiempo de durabilidad (temporal o prolongado en el tiempo), y también dependerá, del terreno dónde se ubique y cómo no, de  los recursos económicos que se dispongan. La estructura del mismo dependerá también de todo ello.

El uso es importante, ya que de ello depende las cargas que recibirá. No es la misma carga la que debe soportar un edificio residencial, que unas oficinas, que un almacén, etc. Hay muchas más personas en oficinas, o material pesado en almacenes, y por lo tanto, la estructura, debe soportar el peso de todo ello.

Imaginemos que toda parte del edificio recibe una carga, y que debe ser dirigida hasta el terreno, mediante los elementos estructurales. Terreno que obviamente debe soportar todo el peso, y que según leyes físicas, ejercerá la misma presión para que no se mueva.

En términos generales, cualquier estructura se compone de los siguientes elementos:

Cimentación (ver blog específico)

La parte que va enterrada en el terreno, y que, dependiendo de éste, su dureza y resistencia, requerirá una tipología u otra. Para determinarlo es necesario un estudio geotécnico. Según su profundidad se clasifican en dos grandes grupos, que a su vez dispone de distintas variantes:

  • Superficiales
    • Zapatas (aisladas/corridas)
    • Losa
  • Profundas
    • Pilotajes
    •         Muros pantalla

Elementos Verticales (ver blog específico)

Como su propio nombre indica, son los elementos que se encargan de descender verticalmente las cargas. En función de la tipología edificatoria, encontraremos:

  • Pilares (“columnas”)
  • Paredes de carga (“maestras”)

Elementos horizontales (ver blog específico)

Se trata de la división entre los diferentes pisos, lo que se conoce como FORJADOS. Un peso en lo que conocemos como suelo, el forjado lo repartirá hasta los elementos verticales, que llevará su carga hasta la cimentación, y terreno. Nuevamente, en función de la tipología, y el peso que deba soportar, existen distintos tipos:

  • Unidireccionales
  • Bidireccionales
  • Losas

Cubierta

A pesar de que la cubierta, no deja de ser un elemento horizontal, resulta interesante tratarla de forma independiente. En este elemento, no solo importan las cargas que soporta (nieve, personas, instalaciones, etc), sino que también influye el aislamiento, y la impermeabilización al agua de lluvia puesto que forman parte también del cerramiento. Se clasifican en:

  • Planas
  • Inclinadas

Dada la  cantidad de materiales y diferencias que se encuentrasn en los distintos tipos de zapatas, elementos verticales, horizontales y cubiertas, se desarrollaran artículos específicos para cada uno de los diferentes apartados.

 

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valoración catastral

VALORACIÓN CATASTRAL

Category:CURIOSIDADES,TASACIONES,TODAS

VALORACIÓN CATASTRAL

Es posible que haya recibido una actualización de su valoración catastral. En este artículo se procede a explicar los conceptos básicos que debe saber sobre ello.

Por ley todos debemos declarar ante catastro de forma completa y correcta, las circunstancias físicas (obras importantes, segregaciones, etc.) y jurídicas (usufructo, propiedad, etc.) de nuestros inmuebles, de lo contrario incurriríamos en una infracción que podría oscilar entre 60 € y 6.000 €.

Hacienda pretende detectar estas situaciones irregulares, y regularizarlas con los cambios oportunos, mediante Procedimiento de regularización. Para ello se abona una tasa que sustituiría a la tasa por infracción, de ahí que le hayan podido cobrar los 60€ que se estipulan en la actualidad.

¿Por qué se hacen?

Para actualizar los valores a partir de los que se aplican impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), plusvalías, impuesto de transmisiones patrimoniales y actos Jurídicos documentados en caso de compraventas, herencias, donaciones, IRPF, etc.

¿Qué rige su valor?

La valoración catastral se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente PONENCIA DE VALORES del municipio al que pertenezca. Documento que recoge criterios, módulos, planeamiento urbanístico y demás aspectos necesarios para tal fin. Se contempla localización, coste de ejecución material, gastos, uso, calidad, antigüedad, circunstancias de mercado, entre otros.

Es importante tener en cuenta que el valor catastral no podrá superar el de mercado, es decir, si usted no podría vender el inmueble por más de su valor catastral a un tercero (libre de cargas), su valor catastral está obsoleto y fuera de mercado, debe corregirse.

Hay 3 tipos de Ponencias de Valores según el carácter territorial, total, parcial o especial.

¿Quién las realiza?

La elaboración de las mismas las llevará a cabo la Dirección General del Catastro, directamente o a través de convenios con la Administración pública, y serán aprobados tras revisión del Ayuntamiento.

¿Cada cuánto se actualiza?

El procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles podrá iniciarse de oficio o a instancia del ayuntamiento correspondiente cuando concurre:

  1. Que han transcurrido al menos 5 años, y en todo caso, 10 años desde el anterior.
  2. Que existen diferencias sustanciales entre valores catastrales y los de mercado

Es posible que se realice una valoración colectiva SIMPLIFICADA, para la que se aplica la ponencia vigente. Por ejemplo, por cambiar aprovechamiento urbanístico y/o uso, nuevas parcelas resultantes de proyectos de reparcelación, etc.

¿Por qué varía mi impuesto de IBI anualmente?

Las Leyes de presupuestos generales del Estado pueden actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes según municipio y clase de inmueble respecto al año anterior, hasta una nueva ponencia.

Los urbanos, se podrán actualizar en función del año de la entrada en vigor de la correspondiente ponencia cuando concurra:

  • Que hayan trascurrido al menos 5 años desde la ponencia de valores de la última valoración colectiva
  • Existen diferencias sustanciales entre valores catastrales y los de mercado
  • Que se solicite antes del 31 de mayo del ejercicio anterior.

(Ambas tablas de coeficientes consultables en Art. 32)

Por un lado, tras las revisiones de ponencias, para no hacer la subida de impuestos demasiado agresiva, algunos Ayuntamientos aplican un coeficiente reductor al nuevo valor obtenido que se va reduciendo cada año (durante 10 años), de manera que la cuota va aumentando anualmente.

Por otro lado, los Ayuntamientos, en el marco de su autonomía de gestión, pueden establecer los tipos de gravamen, entre un tipo mínimo del 0,4 y un tipo máximo del 1,1. Este tipo puede reducirse hasta en el 0,1 durante los seis años siguientes a la revisión catastral.

Igualmente, la Ley faculta a los Ayuntamientos para aprobar una bonificación que limite el incremento individual de la cuota del IBI resultante de la revisión, de forma tal que este incremento no supere el porcentaje que decida el municipio. El período máximo de duración de esta bonificación es de 3 años.

¿Cómo se calcula la valoración catastral?

Desde PERITOS JUDICIALES BARCELONA, se comprueban las valoraciones catastrales, y si procede, se pueden realizar alegaciones para reducirlo.

Links que te pueden resultar de interés:

AYUDAS para pagar el IBI, presentando antes de final de julio de 2017

Datos públicos catastrales en este enlace.

La ponencia vigente de tu municipio

Algunas de ellas las publican aquí, de lo contrario puedes consultar al Ayuntamiento o directamente a Catastro (Gerencia Regional de Catastro de Catalunya, se ubica en Travessera de Gràcia, 58, 08006 Barcelona).

Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro inmobiliario, en el territorio nacional, salvo País Vasco y Navarra que dispone de regímenes forales especiales.

Pueden consultar otras valoraciones en función de su finalidad.

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